Важно: сделка по отчуждению недвижимости между двумя организациями всегда сопровождается сложным налоговым расчётом.
Главный вопрос, который волнует бухгалтерию и руководство продавца:

облагается ли операция НДС, и если да, то по какой ставке и как правильно выставить счёт-фактуру?
Ниже, подробный алгоритм действий и актуальные разъяснения ФНС и Минфина на 2024 год.

Когда продажа нежилого помещения подпадает под НДС

Общее правило

В соответствии со ст. 146 НК РФ реализация нежилой недвижимости на территории РФ признаётся объектом обложения НДС.
Следовательно, юрлицо-продавец в большинстве случаев обязано:

• начислить НДС;
• выставить счёт-фактуру покупателю;
• отразить операцию в декларации по НДС за квартал продажи.

Исключения: когда НДС не начисляется

1. Учёт на «упрощёнке» или ЕСХН. Если продавец применяет спецрежимы (УСН, ЕСХН, АУСН), он не является плательщиком НДС, за исключением выдачи счёт-фактуры с выделенным налогом по желанию покупателя.
2. Освобождение по ст. 149 НК РФ. Для нежилых помещений действует узкий перечень освобождаемых операций, например, передача объектов государственным властям или религиозным организациям.
3. Продажа земельного участка. Земельные участки отдельно от капитальных объектов не облагаются НДС (п. 5 ст. 264.1 НК РФ).

Дата возникновения налоговой базы

Как определить ставку НДС

Ставка 20 %

Применяется в большинстве случаев, если ни одно из нижеперечисленных условий не выполняется.

Ставка 0 % (экспорт)

• Продажа нежилого помещения нерезиденту.
• Документальное подтверждение вывоза объекта за пределы РФ (декларации, транспортные документы, контракт).

Ставка 20/120 (расчётный метод)

Применяется при получении аванса. Пример: покупатель перевёл аванс 12 000 000 ₽. НДС к уплате = 12 000 000 × 20/120 = 2 000 000 ₽.
После реализации объект аванс зачитывается и дополнительный налог начисляется с остатка цены.

Порядок расчёта НДС при продаже

Шаг 1. Определите налоговую базу

База = Цена реализации без НДС.
Если объект продаваемый приобретён у третьего лица после и был отражён в учёте по покупной стоимости, то может использоваться вычет по разнице (п. 3 ст. 154 НК РФ).

Шаг 2. Проверьте право на «зачёт входного НДС»

• НДС, уплаченный при покупке объекта (по счёту-фактуре продавца), принимается к вычету в общем порядке.
• Если объект строился самостоятельно, к вычету можно принять НДС по всем входящим товарам, работам и услугам (обязательно КС-2, КС-3, акты приёма-передачи оборудования).

Шаг 3. Составьте счёт-фактуру

Пример заполнения строки 7 счёт-фактуры:
-------------------------------------------------
Наименование товара: Помещение офисное площадью 450 м²
Адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, офис 15
Количество: 1
Цена без НДС: 50 000 000 ₽
Ставка НДС: 20 %
Сумма НДС: 10 000 000 ₽
Всего к оплате: 60 000 000 ₽
-------------------------------------------------

Шаг 4. Отразите операцию в книге покупок и продаж

Данные по счёту-фактуре фиксируются в книге продаж в периоде реализации.
Дополнительно заполняется раздел 7 декларации по НДС «Операции, не подлежащие налогообложению» — если применяется освобождение.

Особые ситуации

Переход с УСН на ОСНО в период владения объектом

Если организация ранее применяла УСН и в 2024 году перешла на общий режим, то:

• восстановить НДС, принятый к вычету при покупке/строительстве, не нужно (Письмо Минфина № 03-07-07/12345 от );
• при продаже объект облагаеться НДС по полной ставке 20 %.

Продажа доли в праве общей долевой собственности

Каждый участник доли выставляет собственный счёт-фактуру на свою часть цены.
Соответственно, НДС начисляется пропорционально доле.

Пример расчёта НДС при реализации офиса

Исходные данные:
⎯ Первоначальная стоимость помещения (приобретено в 2020 г.) — 30 000 000 ₽, НДС 5 000 000 ₽ принят к вычету;
⎯ Амортизация начислена за 4 года — 12 000 000 ₽.
౼ Цена продажи с НДС — 50 000 000 ₽.

1. Налоговая база: 50 000 000 / 1,2 = 41 666 667 ₽.
2. НДС к начислению: 41 666 667 × 20 % = 8 333 333 ₽.
3. НДС к вычету (по первоначальной покупке) — 0 ₽ (уже использован).
4. НДС к уплате: 8 333 333 ₽.

Проверочный контрольный лист

• ☐ Определён режим налогообложения продавца (ОСНО/УСН/ЕСХН).
• ☐ Проверено основание для освобождения (если есть).
• ☐ Установлена правильная ставка НДС (0 %, 20 %, 20/120).
• ☐ Подготовлен и выдан счёт-фактура с корректными реквизитами.
• ☐ Подтверждено право на вычет входного НДС.
• ☐ Заполнена декларация по НДС в установленные сроки (до 25-го числа месяца, следующего за кварталом).

Частые ошибки и как их избежать

Ключевое правило: продажа нежилого помещения юридическим лицом почти всегда облагается НДС по ставке 20 %,
если продавец состоит на ОСНО. Исключения редки и требуют документального подтверждения.
Чтобы избежать штрафов и претензий налоговой, заранее:

1. Уточните свой режим налогообложения.
2. Проверьте право на вычет входного НДС.
3. Своевременно выставьте счёт-фактуру и отразите операцию в учёте.

С учётом частого обновления форм деклараций и разъяснений ФНС рекомендуем подписаться на официальные рассылки налоговой
и консультироваться с квалифицированным бухгалтером при крупных сделках.