Сделки с недвижимостью, в которых продавцом выступает компания, а покупателем — физлицо, имеют ряд особенностей по НДС. В этой статье разберёмся, в каких случаях возникает обязанность начислить налог, какие ставки применять и как правильно оформить документы, чтобы не нарваться на штрафы и доначисления.

Когда продажа квартиры юрлицом облагается НДС

Общее правило: если компания продаёт недвижимость, которая числится на ее балансе как товар или основное средство, операция признаётся реализацией и облагается НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Исключение составляют лишь случаи, прямо указанные в налоговом кодексе.

Освобождённые сделки

• Передача жилья государственным или муниципальным органам (п. 15 ст. 149 НК РФ).
• Продажа доли в праве на объект жилой недвижимости, если компания применяла УСН «Доходы минус расходы» и держала квартиру на балансе более трёх лет.
• Продажа квартиры, ранее полученной в качестве вклада в уставный капитал, при соблюдении ряда условий (письмо Минфина от  № 03‑07‑11/1234).

Важно: если объект был приобретён у физлица (не платящего НДС) и использовался только для собственных нужд, при последующей продаже налог всё равно придётся начислить «сверху».

Как определить налоговую базу

Налоговая база по НДС при продаже недвижимости определяется по цене реализации, включая все полученные от покупателя физлица суммы (ст. 154 НК РФ). В неё входят:

1. Цена в договоре купли-продажи.
2. Дополнительные платежи, например, «за мебель» или «за юридическое сопровождение».
3. Субсидии из бюджета, если такие поступали.

Если продавец — плательщик НДС и квартира числилась на его балансе как основное средство, он может уменьшить базу на восстановленный «входной» НДС, который ранее был принят к вычету при покупке или строительстве объекта (п. 3 ст. 154 НК РФ).

Какая ставка НДС применяется в 2026 году

С  действует единая ставка 20 % для всех операций по реализации недвижимости, если они не попадают в перечень льготных (0 % или 10 %). Для квартир, продаваемых физлицам, ставка всегда 20 %.

Калькуляция «сверху»

Чтобы покупатель не переплачивал, продавец-юрлицо часто указывает цену «включая НДС». В таком случае налог исчисляется расчётным методом:

НДС = Цена договора × 20/120

Пример: квартира продаётся за 12 000 000 ₽ (включая НДС). Налог к уплате: 12 000 000 × 20/120 = 2 000 000 ₽.

Пошаговая схема оформления сделки с НДС

Шаг 1. Подготовка договора

Включите в договор пункт:

«Цена объекта составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей 00 копеек, НДС 20 % — 2 000 000 ₽ включены в указанную цену».

Шаг 2. Выставление счёта-фактуры

Не позднее 5 календарных дней со дня передачи квартиры (подписания акта приёма-передачи) выставьте один экземпляр счёта-фактуры и передайте его покупателю-физлицу. Даже если физлицо не является плательщиком НДС, документ обязателен для продавца.

Важные реквизиты счёта-фактуры:
- Графа 2: «Код вида объекта» — 01 «Жилое помещение»;
- Графа 5: «Налоговая ставка», 20%;
- Графа 7: «Цена (тариф) без налога» — 10 000 000 ₽;
- Графа 8: «Сумма налога» — 2 000 000 ₽;
- Графа 9: «Цена с налогом» — 12 000 000 ₽.

Шаг 3. Книга покупок и продаж

Запись в Книге продаж (раздел III счёта-фактуры) делается в том же квартале, когда передана квартира. Покупатель-физлицо в книгу покупок не вносится.

Шаг 4. Декларация по НДС

Отразите операцию в разделе 3 декларации по НДС за отчётный квартал:

• строка 010 — налоговая база (10 000 000 ₽);
• строка 020, НДС к начислению (2 000 000 ₽).

Особые случаи

Ситуация 1: Долевое строительство

Если квартира была получена по договору долевого участия, а «входной» НДС не принимался к вычету (за стройку не оплачивалась «входная» ставка), то при продаже физлицу база определяется по всей цене без уменьшения.

Ситуация 2: УСН доходы минус расходы

Организации на УСН НДС не платят, даже если продают недвижимость. Однако при переходе на УСН после применения ОСНО потребуется восстановить ранее принятый вычет в части, пропорциональной остаточной стоимости квартиры.

Штрафы и риски

Чек-лист для бухгалтера

1. Убедитесь, что объект числится на балансе как товар/ОС.
2. Определите, применяется ли освобождение.
3. Рассчитайте НДС «сверху» или «в т.ч.».
4. Подготовьте договор и акт приёма-передачи.
5. Выставите счёт-фактуру.
6. Внесите данные в Книгу продаж и декларацию.
7. Передайте счёт-фактуру покупателю-физлицу.

Ключевая мысль

Продажа квартиры юрлицом физлицу почти всегда облагается НДС по ставке 20 %. Главное — правильно рассчитать налог, выставить счёт-фактуру и своевременно отразить операцию в отчётности. Тогда сделка пройдёт без доначислений и претензий со стороны налоговой.