Внимание! С 2026 года правила расчёта и уплаты НДС при выводе коммерческой недвижимости с баланса физического лица претерпели ряд изменений.
Ниже приведён подробный разбор ключевых моментов, который поможет продавцу не допустить ошибок в декларации и избежать штрафов.
Понятие «коммерческая недвижимость»
Коммерческая недвижимость — это любые здания, помещения или сооружения, не относящиеся к жилому фонду и используемые для извлечения прибыли:
- офисы, магазины, склады, гостиницы;
- земельные участки, на которых расположены вышеуказанные объекты;
- доли в таком имуществе (если объект оформлен как долевая собственность).
Когда физическое лицо становится плательщиком НДС
Обязательная регистрация
С г. обязанность зарегистрироваться в качестве плательщика НДС возникает, если:
выручка от продажи коммерческой недвижимости за предыдущие 12 месяцев превысила 2 млн рублей (ранее порог составлял 2 млн руб. только для ИП и юрлиц).
Добровольная регистрация
Даже если порог не превышен, физлицо может стать плательщиком НДС добровольно. Это выгодно, когда:
- покупатель — юрлицо, которому нужен «входной» НДС;
- продавец хочет вернуть «входной» НДС за строительно-отделочные работы, понесённые в период владения объектом.
Налоговая база и ставки в 2026 г.
База налогообложения
Налоговая база = Цена продажи – Остаточная стоимость по данным БТИ или бухгалтерского учёта ИП
Если остаточная стоимость отсутствует (объект куплен до 2016 г. и не переоценивался), принимается кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.
Применяемые ставки
| Ситуация | Ставка НДС | Комментарий |
|---|---|---|
| Объект введён в эксплуатацию после | 20 % | основная ставка |
| Объект введён до г. и не продавался ранее | 20 % | с «замороженной» налоговой базой |
| Переуступка права требования (дольщик-физлицо) | 20 % | база = цена договора – первоначальная цена доли |
| Объект признан объектом соцкультбыта (школы, детсады) | 0 % | по заявлению и подтверждающим документам |
Пошаговый алгоритм расчёта и уплаты НДС
Шаг 1. Определить статус плательщика
Заполните расчёт по форме № 1-НДС-ФЛ и подайте в ИФНС не позднее 20 числа месяца, следующего за кварталом продажи.
Шаг 2. Выставить счёт-фактуру
- номер и дата — единая нумерация начиная с 2026 г.;
- код вида операции «01», продажа недвижимости;
- обязательно укажите кадастровый номер.
Шаг 3. Уплатить аванс (если цена ≥ 5 млн руб.)
Авансовый платёж 1/3 от рассчитанного НДС перечисляется не позднее 25 числа месяца, следующего за кварталом продажи.
Шаг 4. Подать декларацию
Срок — до 25-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
Форма — НДС-ФЛ-2026, раздел 3 «Операции с недвижимостью».
Частые ошибки и как их избежать
Ошибка 1:
«Я продал офис, в котором никогда не вел бухгалтерию, значит НДС не платю».
Решение: Даже при отсутствии бухучёта налоговая применит кадастровую стоимость. Подайте уточнённую декларацию до получения требования.
Ошибка 2:
«Забыл указать аванс в декларации».
Решение: Подайте уточнёнку (штраф 20 % от неуплаченной суммы, но не менее 1 000 руб.).
Ошибка 3:
«Договор купли-продажи заключён в долларах».
Решение: Пересчитайте цену в рубли по курсу ЦБ на дату перехода права собственности.
| Событие | Дата продажи | Аванс | Декларация | Окончательный платёж |
|---|---|---|---|---|
| 1 кв. 2026 | до | |||
| 2 кв. 2026 |
Практический пример
Условия:
• Физлицо продаёт офис площадью 120 м² за 12 000 000 руб.
• Кадастровая стоимость — 8 500 000 руб.
• Дата перехода прав .
Расчёт:
- Налоговая база = 12 000 000 – 8 500 000 × 0,7 = 6 050 000 руб.
- НДС = 6 050 000 × 20 % = 1 210 000 руб.
- Аванс (1/3) = 403 333 руб. → оплатить до .
- Окончательный платёж = 806 667 руб. → до .
Полезные ссылки и сервисы
- Онлайн-расчёт НДС-ФЛ — официальный сервис ФНС.
- Контур.Бухгалтерия — проверка счёта-фактуры.
- Горячая линия ФНС: ###-###-#### (доб. 3 «НДС физлиц»).
Обновлено: 19 апреля 2026 г. 13:55 (МСК).