С начала 2026 года в России действуют новые правила налогообложения, которые напрямую касаются сделок с землёй․ В статье разберёмся, когда возникает обязанность уплатить НДС при покупке земельного участка, как рассчитать налог и что изменилось в Налоговом кодексе РФ․
Правовой статус земли и НДС
Главное правило: объектом обложения НДС является не сама земля, а переданные вместе с ней права и обязанности․ В зависимости от категории участка возможны три сценария:
- Продажа земельного участка без строений – освобождается от НДС (п․ 2 ст․ 146 НК РФ)․
- Участок с капитальными объектами (жилой дом, коммерческая недвижимость) – НДС начисляется на стоимость объектов, а не на саму землю․
- Переуступка права аренды или долгового обязательства – облагается НДС как передача имущественных прав․
Кто является плательщиком НДС
Обязанность начислить и уплатить НДС возникает у продавца, если он:
- находится на общей системе налогообложения (ОСНО);
- реализует объект, подлежащий НДС (например, здание вместе с землёй);
- не применяет освобождение по ст․ 145 НК РФ․
Важное изменение 2026 года: порог выручки, при котором плательщики на УСН могут не платить НДС, снижается с 60 млн до 10 млн рублей․ Это означает, что большинство малых предприятий автоматически теряют право на освобождение и начинают выставлять счета-фактуры с НДС․
Ставка НДС в 2026 году
С 1 января 2026 года общую ставку налога на добавленную стоимость увеличили с 20 % до 22 %․ Для земельных сделок это значит:
- если покупаете коммерческое здание вместе с участком, НДС рассчитывается от его кадастровой или договорной стоимости по ставке 22 %;
- для жилой недвижимости, продаваемой физлицу, применяется ставка 0 % или 20 % (22 %), в зависимости от статуса продавца и субъекта РФ․
Момент возникновения налоговой базы
Датой реализации (и, следовательно, начисления НДС) считается:
- дата подписания передаточного акта;
- дата внесения записи в ЕГРН о переходе права собственности;
- дата оплаты, если договором предусмотрена предоплата (аванс)․
Пример: покупатель перечислил 50 % аванса 15 марта 2026 г․, а акт подписан 10 апреля 2026 г․ Продавец обязан начислить НДС дважды: с аванса по ставке 22 % и с остатка после подписания акта․
Освобождение от НДС при продаже «новых» участков после раздела
НК РФ дополнили правила минимального срока владения: при продаже участков, образованных в результате раздела или объединения, освобождение от НДС возможно, если:
- общий срок владения исходным участком составляет не менее 5 лет;
- в ЕГРН указано, что новый участок образован на основе ранее учтённого․
Практические советы покупателю и продавцу
Покупателю
- Проверьте, зарегистрирован ли продавец как плательщик НДС (запрос в ИФНС)․
- Потребуйте счёт-фактуру: без него вы не сможете принять налог к вычету․
- Если приобретаете землю для строительства жилья, убедитесь в праве на возмещение НДС из бюджета․
Продавцу
- Оцените, останетесь ли вы на УСН в 2026 году (сравните выручку с новым порогом 10 млн руб․)․
- При переходе на ОСНО подайте уведомление в ИФНС не позднее 15 января 2026 г․
- Уточните в договоре, кто именно (продавец или покупатель) несёт «НДС-нагрузку» – это позволит избежать споров․
В 2026 году покупка земли может повлечь за собой НДС-обязательства, если сделка связана со зданиями или правами․ Важно учитывать:
- новую ставку 22 %;
- сниженный порог освобождения для УСН 10 млн руб․;
- обновлённые правила минимального срока владения при разделе участков․
Консультация квалифицированного налогового специалиста поможет избежать ошибок и сэкономить до 22 % стоимости сделки․
Дата актуальности: 20 апреля 2026 г․