Налог на добавленную стоимость (НДС) – один из ключевых косвенных налогов в России. Особый интерес представляет ситуация,
когда объект строительства находится в статусе незавершённого. В такой ситуации возникают вопросы о том,
когда и как начислять НДС, какие ставки применять и какие обязательства возлагаются на подрядчика и заказчика.
Что считается «незавершённым строительством»?
Согласно статье 169 Налогового кодекса РФ (НК РФ), объект считается незавершённым, если:
- строительные работы (включая монтаж, реконструкцию, капитальный ремонт) еще не завершены полностью;
- отсутствует акт ввода объекта в эксплуатацию;
- объект не готов к использованию по назначению.
Если объект находится в любой из перечисленных стадий, к нему применяется особый порядок расчёта и уплаты НДС.
Правовая база
Основные нормативные акты, регулирующие НДС по незавершённому строительству:
- Налоговый кодекс РФ (части первая и вторая), статья 169 – порядок начисления НДС при реализации объектов недвижимости;
- Постановление Правительства РФ от № 551 «Об особенностях налогообложения операций по строительству»;
- Приказ ФНС России № ММВ-7-14/539@ от «О порядке оформления и представления налоговых деклараций по НДС»;
- Судебная практика (решения арбитражных судов) о толковании понятия «незавершённое строительство».
Кто является налоговым агентом?
Налоговым агентом в отношении НДС по незавершённому строительству считается подрядчик (исполнитель), если договором
предусмотрена оплата работы в виде предоплаты, промежуточных платежей или окончательной суммы после сдачи объекта.
Если же заказчик (заказчик‑заказчик) является плательщиком НДС (т. е. имеет статус плательщика), он может стать налоговым агентом,
получив от подрядчика счет‑фактуру с НДС;
Ставка НДС
Для большинства строительных работ применяется стандартная ставка 20 %. Однако в некоторых случаях возможна ставка 10 %:
- строительство жилых домов, если объект относится к категории «жильё, предназначенное для личного пользования»;
- реализация объектов, подпадающих под льготные условия (например, социальное жильё).
Порядок начисления НДС
НДС начисляется в момент получения квитанций или счетов‑фактур за выполненные этапы работ. Существует два основных способа:
При получении предоплаты
Если заказчик вносит предоплату, подрядчик обязан начислить НДС в размере предоплаты и уплатить его в бюджет в срок,
установленный для текущего налогового периода.
Поэтапное начисление (по завершённым работам)
Подрядчик выставляет счет‑фактуру после завершения каждого этапа (например, закладка фундамента, возведение стен,
установка кровли). НДС начисляется от стоимости выполненных работ на конкретном этапе.
Расчёт налоговой базы
Налоговая база определяется как стоимость выполненных работ без НДС. При этом учитываются:
- стоимость материалов, поставленных подрядчиком, если они включены в стоимость работ;
- затраты на субподрядчиков, если они передаются в стоимость;
- при необходимости – стоимость проектных и надзорных услуг, если они включены в общий договор.
Пример расчёта НДС по незавершённому строительству
| Этап | Стоимость без НДС (руб.) | Ставка НДС | НДС (руб.) | |
|---|---|---|---|---|
| Фундамент | 2 000 000 | 20 % | 400 000 | 2 400 000 |
| Стены | 3 500 000 | 20 % | 700 000 | 4 200 000 |
| Кровля | 1 200 000 | 20 % | 240 000 | 1 440 000 |
| 6 700 000 | 1 340 000 | 8 040 000 |
Сдача декларации и уплата НДС
Подрядчик (или налоговый агент) обязан:
- включить начисленный НДС в декларацию по форме № 2100‑К за соответствующий налоговый период;
- уплатить налог в срок до 25‑го числа месяца, следующего за отчётным (для большинства плательщиков) либо до 20‑го числа,
если применяется упрощённый порядок; - хранить подтверждающие документы (счета‑фактуры, акты выполненных работ, договоры) минимум 4 года.
Налоговый кредит
Если подрядчик самостоятельно приобретает материалы, подлежащие налогообложению, он имеет право на вычет входного НДС.
Вычет производится в той же декларации, где отражён начисленный НДС по выполненным работам.
Ошибки, которые часто совершают при расчёте НДС по незавершённому строительству
- Не учитывают предоплату как объект налогообложения. При получении предоплаты НДС обязан быть начислен немедленно.
- Путаница в ставках. Применяют 10 % к объектам, где законодательно установлена ставка 20 %.
- Отсутствие актов выполненных работ. Без актов невозможно подтвердить факт завершения этапа и, соответственно,
правильность начисления НДС. - Не учитывают вычет входного НДС. Это приводит к двойному налогообложению одной и той же стоимости.
- Несвоевременная подача декларации. Приводит к штрафам и пени.
Практические рекомендации
- Составляйте детальный график выполнения работ с указанием стоимости каждого этапа.
- Оформляйте акты выполненных работ по каждому этапу и привязывайте к ним счета‑фактуры.
- При получении предоплаты сразу формируйте счет‑фактуру с НДС и вносите его в декларацию за текущий период.
- Ведите учёт входного НДС по всем закупкам материалов и услуг, связанных со строительством.
- Контролируйте сроки подачи деклараций и уплаты налога, используя календарные напоминания.
НДС по незавершённому строительству – сложный, но полностью управляемый процесс. Ключ к корректному налогообложению
заключается в своевременном оформлении документов, правильном определении налоговой базы и строгом соблюдении сроков
подачи деклараций. При соблюдении вышеуказанных рекомендаций предприниматели‑строители могут избежать штрафов,
оптимизировать налоговые обязательства и сосредоточиться на реализации своих проектов.
Помните: каждый случай уникален, поэтому в сложных ситуациях целесообразно проконсультироваться с налоговым консультантом
или специалистом по бухгалтерскому учёту.
Дата публикации: 18 апреля 2026 г.