Незавершённое строительство (НЗС) — это объект капитального строительства, который не введён в эксплуатацию и не оформлен в собственность. Для бухгалтеров и застройщиков именно здесь кроются самые «тонкие» вопросы по налогу на добавленную стоимость (НДС). В 2026 году правила остались прежними, но ставки и детали расчёта претерпели изменения. Ниже мы разберёмся, как правильно начислить, выделить и задекларировать НДС при операциях с НЗС.

Что такое незавершённое строительство с точки зрения НДС

НЗС учитывается в бухгалтерии на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы». Пока объект не принят кадастровой палатой и не числится на счёте 01, он считается незавершённым. Операции, связанные с НЗС, подразделяются на два типа:

• Передача НЗС (например, долевое участие, продажа права требования по ДДУ);
• Выполнение строительно-монтажных работ (СМР) собственными силами или подрядчиками.

Основные ставки НДС в 2026 году

Момент возникновения налоговой базы

Основное правило: для НЗС «денежный» метод не применяется. Налоговая база возникает раньше двух событий:

1. передача права собственности (доли) на НЗС;
2. оплата (получение аванса).

То есть декларировать НДС нужно на дату подписания акта приёма-передачи объекта, а не на дату поступления денег от дольщика.

Как рассчитать НДС при самостоятельном строительстве

Формула начисления

НДС = Стоимость СМР × 20 % 

Стоимость СМР — это все затраты на материалы, зарплата рабочих, аренда техники и прочее (без НДС), отражённые на счёте 08;

Пример расчёта

Застройщик потратил на НЗС 15 000 000 ₽ (без НДС). Сумма НДС к начислению:

15 000 000 × 20 % = 3 000 000 ₽

Эту сумму нужно показать в декларации по НДС в строке 030 раздела 3 «Налог, исчисленный при выполнении СМР для собственного потребления».

Как выделить НДС при продаже НЗС или доли

Калькулятор онлайн

Используйте любой калькулятор НДС онлайн 2026. Введите цену договора, выберите ставку 20 % (или 10 % для жилья) и нажмите «Выделить НДС». Пример:

• Цена договора: 8 500 000 ₽
• НДС 20 %: 1 416 666,67 ₽
• Сумма без НДС: 7 083 333,33 ₽

Как заполнить счёт-фактуру

В графе 5 проставьте цену договора включая НДС, в графе 8 — налоговую ставку и сумму налога, в графе 9 — сумму всего платежа.

Налоговый вычет при покупке НЗС

Если вы покупаете незавершённое строительство у другого застройщика, то вычет можно принять после постановки объекта на учёт и получения счёта-фактуры. Для отражения в декларации используйте:

• раздел 8, счета-фактуры полученные;
• строка 130 раздела 3 — сумма налога к вычету.

Чек-лист для бухгалтера НЗС на 2026 год

1. Проверьте, что объект ещё числится на счёте 08.
2. Определите правильную ставку НДС (20 %, 10 %, либо 5-7 % при УСН).
3. Рассчитайте налог по формуле или с помощью онлайн-калькулятора.
4. Сформируйте счёт-фактуру и КСФ (корректировочный счёт-фактуру) при необходимости.
5. Подайте декларацию по НДС не позднее 25-го числа следующего квартала.
6. Не забудьте уплатить налог до 28-го числа следующего квартала.

Частые ошибки и как их избежать

Работа с НДС при незавершённом строительстве в 2026 году требует точности в определении момента возникновения налоговой базы, правильного выбора ставки и своевременного декларирования. Используйте онлайн-калькуляторы НДС, проверяйте ставки и не забывайте о налоговых вычетах. Тогда даже самый сложный объект не станет «камнем преткновения» в вашей отчётности.