С 1 января 2026 года в России вводится новая базовая ставка НДС — 22 %. Это касается всех отраслей, но именно строительный сектор оказывается в эпицентре изменений: от подрядчиков до дольщиков и инвесторов. Ниже — подробный гид по тому, что изменится, кто попадёт под льготы, как не ошибиться в расчётах и как подготовиться к переходному периоду.
Почему именно стройку затронуло повышение НДС
Строительство — это длинная цепочка «поставщик — застройщик — покупатель», где НДС «накапливается» на каждом этапе. Увеличение ставки с 20 % до 22 %:
- сразу повышает себестоимость материалов, аренды техники и услуг субподрядчиков;
- делает дороже готовое жильё: по оценкам НОСТРОЙ, прибавка составит 2–5 % к текущим ценам;
- усложняет расчёты по договорам долевого участия (ДДУ), заключённым до 2026 года.
Кто и когда платит 22 %
Классические обязательства
Если вы работаете на общей системе налогообложения (ОСНО), ставка 22 % применяется:
- с при реализации объектов капитального строительства;
- с при выполнении подрядных и проектных работ;
- с при импорте строительных материалов.
Упрощёнка (УСН) и патент: особые случаи «пониженки»
Формально УСН освобождает от НДС, но с 2025 года введены «пониженные ставки НДС» для упрощёнцев, которые выставляют счета-фактуры с НДС:
| Категория | Новая ставка | Примеры работ |
|---|---|---|
| Жилищное строительство | 10 % | Многоквартирные дома, инфраструктура |
| Нежилые объекты | 20 % (22 % с ) | Офисы, склады |
| Проектные, геодезические работы | 22 % | Все виды проектных услуг |
Если вы УСНовец и выставляете счёт-фактуру с НДС, то обязаны уплатить 22 % в бюджет, но при этом не имеете права на вычет «входного» НДС: это важно учитывать при формировании себестоимости.
Как повышение НДС отразится на ценах на жильё
Эксперты Института развития строительной отрасли подсчитали:
- На этапе материалов рост составит 2,2–2,4 % (доля НДС в себестоимости ≈ 10–11 %).
- На подрядных работах дополнительный рост 0,8–1,2 %.
Алгоритм перехода для компаний
Шаг 1. Проведите аудит долгосрочных контрактов
Если договор подряда или ДДУ подписан до :
- проверьте условие «включён или не включён НДС»;
- если цена указана «без НДС», дополнительные 2 % лягут на вашу маржу;
- если цена «включая НДС», можно подать уведомление покупателю об изменении условий в течение 10 дней до .
Шаг 2. Обновите систему учёта
С все счета-фактуры и УПД формируются с кодом налога 22/22. Основные ошибки:
- не забудьте переключить ставку в 1С: «Налоги и отчётность → НДС → Параметры документа»;
- проверьте корректность кодов ОКВЭД в реестрах: для стройки должен быть 41–43 раздел.
Шаг 3. Отдельный учёт «переходного» НДС
Закон № 123-ФЗ (утв. ) разрешил включать «накопленный» НДС 20 % в вычет при выполнении работ в 2026 году, если:
- материалы оприходованы до ;
- НДС 20 % принят к вычету в декларации за 2025 год;
- в 2026 году материалы фактически использованы в строительстве.
Льготы и исключения
- Аренда жилья: по-прежнему 0 % НДС до 2028 года в рамках госпрограммы «Жильё и городская среда».
- Социальное жильё: 10 % НДС для застройщиков при условии доли соцжилья ≥ 20 % в проекте.
- Экспорт услуг: 0 % НДС на строительные работы за пределами РФ (подтверждается контрактом и таможенными документами).
Контрольный чек-лист для бухгалтера
- Обновлена ли карта счёта 68.02 (ставка 22 %)?
- Определён ли «переходный запас» материалов и зафиксирована ли ставка НДС 20 % в отдельном регистре?
- Отправлены ли уведомления контрагентам об изменении ставки до ?
- Сформирован ли новый шаблон УПД/счёта-фактуры с кодом налога 22/22?
Повышение НДС до 22 % с 1 января 2026 года — это не просто «+2 % к налогу», а системное изменение ценовой политики, договорных отношений и налогового учёта на всём строительном рынке. Чем раньше компании адаптируют процессы и уведомят контрагентов, тем меньше риск потерять прибыль и репутацию.
Полезные ссылки:
- Официальные разъяснения ФНС по ставке 22 %
- Методичка НОСТРОЙ для застройщиков (PDF)