Если вы — физическое лицо-пенсионер и в 2022 году продали квартиру, важно разобраться, нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), как его рассчитать и когда подать декларацию 3-НДФЛ․ Ниже, пошаговое руководство с учётом актуальных правил 2022-2023 годов․

Обязан ли пенсионер платить НДФЛ с продажи квартиры в 2022 году?

Краткий ответ: льгот по возрасту (например, только за то, что вы пенсионер) нет․ Пенсионеры применяют те же правила, что и все остальные физлица․ Однако в ряде случаев налог может не возникнуть:

• если вы владели квартирой дольше минимального срока (3 или 5 лет);
• если продажная цена оказалась ниже или равна 1 млн рублей и вы используете имущественный вычет;
• если вы докажете, что продали квартиру дешевле, чем покупали (документально подтверждённые расходы)․

Минимальный срок владения жильём в 2022 году

Если вы владели квартирой меньше минимального срока, потенциально придётся заплатить НДФЛ․

Как рассчитать налог

Вариант А — используем вычет 1 000 000 руб․

Налог = (Цена продажи − 1 000 000) × 13 %

Вариант Б — используем документальные расходы

Налог = (Цена продажи − Затраты на покупку) × 13 %

• Затраты могут включать цену покупки, ипотечные проценты, нотариуса, ремонт (если он капитальный и подтверждён)․
• Выбирайте тот вариант, который даёт меньшую базу налогообложения․

Пример пенсионера:
Купил квартиру в 2020 г․ за 3 200 000 руб․, продал в 2022 г․ за 4 000 000 руб․ Владение менее 5 лет → налог есть․
Вариант А: (4 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 390 000 руб․
Вариант Б: (4 000 000 − 3 200 000) × 13 % = 104 000 руб․
Выгоднее Вариант Б: экономия 286 000 руб․

Декларация 3-НДФЛ: сроки и способ подачи

• Крайний срок подачи: до 30 апреля 2023 года (за доходы 2022 г․)․
• Как подать:
1. Через личный кабинет на Госуслугах → раздел «Налоги и финансы» → «Подача 3-НДФЛ»․
2. В программе «Декларация 2022» (скачать с сайта ФНС)․
3. Лично в налоговой по месту регистрации (предварительно запишитесь онлайн)․

Важно: даже если налог равен нулю, но квартира была продана раньше минимального срока, декларацию подавать обязательно, иначе штраф 1 000 руб․

Документы, которые нужны пенсионеру

• Договор купли-продажи 2022 г․ (копия)․
• ЕГРН/Выписка из ЕГРН о переходе права․
• Документы о покупке (ДКП 2020 г․, платёжки, ипотечный договор, акты ремонта)․
• Паспорт, СНИЛС, ИНН․
• Заявление на вычет (если выбираете вариант А)․

Частые ошибки пенсионеров

1. Не учитывают индексацию цены кадастровой стоимости․ Если продажная цена < 70 % от кадастровой, налоговая может пересчитать базу․
2. Забывают о доле․ При продаже доли налоговый вычет 1 млн руб․ делится пропорционально доле․
3. Считают срок с даты регистрации права собственности по покупке․ Обычно так и есть, но при наследовании срок считается с даты открытия наследства, а не вступления в права․

Калькулятор быстрой оценки

(Подставьте свои значения)

Срок владения (лет): ______
Цена продажи (руб․): ______
Цена покупки (руб․): ______
Кадастровая стоимость (руб․): ______

Срок < минимального? (Да/Нет)
 Да → налог возможен․
Продажная цена ≥ 70 % кадастровой? (Да/Нет)
Вычет 1 млн или расходы:
 ⏤ 1 млн → (______ − 1 000 000) × 13 % = ______
 ⸺ Расходы → (______ − ______) × 13 % = ______
Выберите меньший результат․

До 30 апреля 2023 г․:

1. Определите минимальный срок владения․
2. Рассчитайте налог двумя способами․
3. Соберите документы․
4. Подайте 3-НДФЛ онлайн или в ИФНС․
5. Оплатите налог до 15 июля 2023 г․ (если он есть)․

Подсказка: если сумма налога большая, можно подать заявку на беспроцентную рассрочку (п․ 5 ст․ 64 НК РФ) — пенсионерам чаще идут навстречу․

¹ Закон № 382-ФЗ от г․ внес изменения в НК РФ, позволив семьям с ≥ 2 детям сократить минимальный срок до 3 лет․