Квартира, в которой вы живёте, — это не просто «квадратные метры», а ваше единственное жильё. Но если вы решили её продать, даже будучи собственником одной-единственной квартиры, налоговые последствия могут вас удивить. Ниже — подробный разбор того, когда придётся платить НДФЛ в 2026 году, а когда можно избежать уплаты налога, если речь идёт о единственной квартире.
Кратко о главном: в каком случае налог не возникает
- Вы владели квартирой ≥ 5 лет, НДФЛ не платится (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
- Единственное жильё приобретено после и вы владеете им ≥ 3 года — также освобождение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Обратите внимание: «единственность» проверяется на момент государственной регистрации перехода права к покупателю.
Что считается «единственным жильём»
Это жилое помещение, при котором собственник и члены его семьи не владеют другими долями/квартирами:
- На дату сделки купли-продажи.
- За 90 дней до даты сделки и после неё (так называемое «90-дневное окно»).
Исключения:
- Объекты, полученные по наследству или в дар от близких родственников, не «ломают» статус «единственного».
- Квартира, приобретённая в течение 90 дней до продажи «старой» квартиры, тоже не считается «двойным» жильём.
Расчёт налога, если льготный срок не выдержан
Доход от продажи = (цена по договору, но не ниже 70 % кадастровой стоимости) – вычеты.
Виды вычетов
- Имущественный вычет — 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Документальные расходы, то, сколько вы фактически потратили на покупку этой же квартиры (чеки, договор купли-продажи, выписки из ЕГРН).
Пример
Квартиру-единственку купили за 4 500 000 руб. в 2023 году и продаёте за 5 900 000 руб. в мае 2026 г. (владение 3 года 2 месяца).
Налоговая база: 5 900 000 – 4 500 000 = 1 400 000 руб.
НДФЛ: 1 400 000 × 13 % = 182 000 руб.
Как избежать или уменьшить налог: 6 практических советов
- Дождаться 3 или 5 лет владения — самый простой способ.
- Документировать покупные расходы — сохраняйте ДДУ, квитанции, ипотечные договоры.
- Оформлять в собственность супруга/супруги — если квартира в долевой собственности, делите доход между супругами: двойной вычет по 1 млн.
- Использовать материнский капитал — часть расходов можно подтвердить сертификатом.
- Продавать «частями» — в договоре купли-продажи прописывайте доли (например, каждому супругу) и уменьшайте базу по каждой доле.
- Оформлять взамозачёт — если одновременно продаёте и покупаете новую квартиру, учтите «взаимозачёт» вычетов (п. 3 ст. 220 НК РФ).
Процедура уплаты и декларирования
Сроки
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля 2027 года (если продажа была в 2026).
- Налог уплачивается до 15 июля 2027 года.
Как подать
- Через личный кабинет ФНС России (lkfl.nalog.ru).
- Через Госуслуги (gosuslugi.ru → «Налоги и сборы» → «Подать декларацию 3-НДФЛ»).
- На бумаге, в любую ИФНС лично или по почте.
Что нового в 2026 году: законопроекты и тренды
В Госдуму внесён законопроект, который предлагает освободить от НДФЛ доходы семей с одним ребёнком при продаже единственного жилья любого срока владения. Пока документ находится на стадии обсуждения, но следите за новостями: если закон примут, льгота может начать действовать с .
Чек-лист продавца единственной квартиры в 2026 году
- ☐ Проверьте дату приобретения и статус «единственного жилья».
- ☐ Уточните кадастровую стоимость на (rosreestr.gov.ru).
- ☐ Соберите документы о покупных расходах.
- ☐ Выберите оптимальный вычет (1 млн руб. или фактические расходы).
- ☐ Подайте 3-НДФЛ в срок и уплатите налог, если не выдержан льготный срок.
- ☐ Оформите заявление на имущественный вычет при покупке нового жилья, если планируете.
Продажа единственной квартиры в 2026 году может быть полностью безналоговой, если соблюдены сроки и статус единственного жилья. Если нет — у вас есть легальные способы сэкономить до 260 000 руб. НДФЛ за счёт документальных расходов и вычетов. Главное — не пропустить сроки декларирования и чётко следовать алгоритму.