Ключевые вопросы

В 2026 году действуют обновлённые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости, полученной по наследству. Ниже мы разбираемся: когда налог платить не нужно, как рассчитать сумму, какие вычеты применимы и в какие сроки подавать декларацию 3-НДФЛ.

Когда продажа квартиры по наследству НЕ облагается НДФЛ

Согласно п. 17.1 ст. 217 и п. 3 ст. 217;1 НК РФ, доход от продажи жилого помещения освобождается от НДФЛ, если:

• с даты смерти наследодателя (т.е. даты открытия наследства) до даты государственной регистрации перехода права к покупателю прошло 3 года и более;
• если квартира — единственное жильё наследника на момент продажи (льгота «единственное жильё» действует c ).

Важно: трёхлетний срок отсчитывается именно с даты смерти наследодателя, а не с даты фактического вступления в наследство или получения свидетельства о праве собственности.

Если прошло МЕНЕЕ 3 лет: как рассчитать налог

2.1 Налоговая база

Налоговая база = Доход от продажи − Имущественный вычет − Документированные расходы наследодателя

2.2 Имущественный вычет

• Максимальный размер вычета — 1 000 000 рублей (п. 2 ст. 220 НК РФ).
• Вычет предоставляется один раз в налоговом периоде (календарный год) на все объекты недвижимости.

2.3 Расходы наследодателя

Если наследодатель сам когда-то покупал эту квартиру, наследник вправе уменьшить доход на его фактические расходы по приобретению, подтверждённые документами (письмо Минфина от № 03-04-05/107600).

Пример расчёта

Наследница продала квартиру за 5 000 000 руб. через 2 года после смерти матери.
Расходы матери на покупку квартиры — 3 500 000 руб., подтверждены договором и платёжными поручениями.
Налоговая база: 5 000 000 − 3 500 000 = 1 500 000 руб.
НДФЛ (ставка 13 %): 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб.

Ставки НДФЛ в 2026 году

Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога

• Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Налог должен быть уплачен до 15 июля;
• Если квартира продана в 2026 году, отчитываться нужно за 2026 год: подать 3-НДФЛ до и оплатить до .

Как заполнить 3-НДФЛ онлайн

1. Зайдите в личный кабинет «Налогоплательщик ЮЛ/ФЛ» на сайте ФНС.
2. Выберите «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Ввод доходов».
3. Укажите:
   • источник дохода (покупатель);
   • в графе «Вычеты» — код 903 (расходы наследодателя) или 901 (1 млн руб.);
4. Подтвердите сведения ЭЦП или Госуслугами и отправьте.

Совместная собственность и наследство

В случае, когда доля одного из супругов в квартире перешла другому супругу по наследству после смерти первого, при последующей продаже общего имущества:

• на долю, полученную в порядке наследства, применяется трёхлетний срок владения;
• на долю, первоначально принадлежавшую второму супругу, действует пятилетний срок (ст. 217.1 НК РФ).

Поэтому налоговые последствия рассчитываются по каждой доле отдельно.

Частые ошибки наследников

• считать срок владения с даты регистрации права в Росреестре (а нужно, с даты смерти наследодателя);
• подавать декларацию, когда квартира продана после 3 лет владения (по общим правилам — не нужно);
• забывать подтверждать расходы наследодателя чеками/договорами, теряя право на вычет.

Консультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом, если в вашей ситуации есть особенности (например, долевая собственность, отчуждение доли несовершеннолетнему, использование материнского капитала и пр.).