Каждый год тысячи владельцев земельных участков сталкиваются с необходимостью продать свою недвижимость до истечения минимального срока владения, установленного законом для освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2026 году действуют обновлённые правила, которые важно знать заранее, чтобы избежать штрафов и переплаты налогов. Ниже — подробное руководство: кто платит, кто освобождён, как рассчитать сумму и какие документы понадобятся.

Базовое правило: 3 или 5 лет?

До года минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составлял 3 года. После реформы 2016 года для объектов, приобретённых после этой даты, он увеличился до 5 лет. Однако для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и для объектов, полученных:

• по наследству или в дар от близких родственников;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением,

сохранился «льготный» 3-летний срок.

Новый закон-уточнение от декабря 2025 года

12 декабря 2025 года Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон № 000-ФЗ (опубликован на официальном интернет-портале правовой информации), который вступил в силу . Ключевые изменения:

1. Раздел участка теперь не прерывает срок владения, если:
   • из исходного участка образовались не более двух новых;
   • земля предназначена для ИЖС;
   • собственник сохраняет долю в каждой из частей.
2. Если же участок разделён на три и более части или форма собственности изменилась, срок исчисляется заново с даты регистрации новых объектов.

Таким образом, при продаже любой из двух образовавшихся частей до 3 (или 5) лет вы по-прежнему обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог, но с учётом льгот, описанных ниже.

Как рассчитать налог при продаже до «минималки»

Формула

НДФЛ = 13 % × (доход от продажи − вычет)

Доход от продажи

Берётся максимальное из двух значений:

• цена по договору купли-продажи;
• 70 % кадастровой стоимости на (коэффициент 0,7).

Вычет: два варианта

1. Имущественный вычет, 1 000 000 рублей на налоговый период (если продаёте долю, вычет делиться пропорционально).
2. Документальные расходы — сумма, за которую вы купили участок, а также:
• проектная документация;
• коммунальные врезки;
• нотариальные и регистрационные расходы.

Выбирайте тот вариант, который даст большую экономию.

Примеры расчёта

Пример 1: участок куплен за 1,2 млн руб, продаётся за 1,5 млн, кадастровая стоимость 1,3 млн

• 70 % кадастровой = 0,91 млн < 1,5 млн, берём 1,5 млн.
• Доход = 1,5 млн − 1,2 млн = 0,3 млн.
• НДФЛ = 13 % × 0,3 млн = 39 000 руб.

Пример 2: подаренный участок (0 руб расходов), продажа за 900 000 руб

• Вычет 1 млн > 0,9 млн → налоговая база = 0.
• НДФЛ = 0 руб, но декларацию подать всё равно нужно.

Какие документы нужны

1. Справка-расчёт 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (если продажа в 2026 году).
2. Копия договора купли-продажи участка.
3. Копия договора купли-продажи или дарственной/свидетельства о наследстве, если применяете вычет расходов.
4. Выписка из ЕГРН (свидетельство о праве).
5. Квитанции, чеки — при использовании вычета по расходам.
6. Заявление на имущественный вычет (если берёте 1 млн).

Что будет, если не подать декларацию

• Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %.
• Дополнительно может быть начислена пеня.
• В крайнем случае — арест счетов.

Какие лайфхаки экономят деньги

Чек-лист «Продаю землю менее 3 лет»

1. Определите дату права собственности (выписка ЕГРН).
2. Сравните её с датой продажи: если менее 3/5 лет, переходите к шагу 3.
3. Выберите вычет (1 млн или расходы).
4. Рассчитайте НДФЛ.
5. Соберите документы до 30 апреля 2027 г.
6. Подайте 3-НДФЛ онлайн (Личный кабинет ФНС) или на бумаге в ИФНС.
7. Оплатите налог до 15 июля 2027 г.

Ответы на самые популярные вопросы

Вопрос: Кадастровая стоимость участка выросла в 2 раза. Что делать?
Ответ: Налоговая всё равно берёт 70 % от актуальной кадастровой на . Если цена в договоре ниже, придётся использовать кадастровую × 0,7.

Вопрос: Участок разделён на три части. Как считается срок?
Ответ: Срок начнётся заново с момента регистрации каждой новой части.

Вопрос: Могу ли я не платить, если куплю другой участок взамен?
Ответ: Да, но только если вы не использовали имущественный вычет на покупку и сделка произошла в том же налоговом периоде. Тогда применяется взаимозачёт.

Продажа земельного участка до 3 (или 5) лет влечёт обязанность по НДФЛ, но с применением вычетов и новых льгот можно существенно снизить или обнулить налог. Главное — своевременно подать декларацию, выбрать оптимальный вычет и не забыть о новых правилах раздела участков. При сложной схеме сделки или большой сумме налога рекомендуем проконсультироваться с налоговым юристом.

Дата последнего обновления информации: 19 апреля 2026 года.