В 2026 году продажа квартиры «в рассрочку», это не только гражданско-правовая конструкция, но и особый налоговый режим.
Когда деньги поступают частями, возникает множество вопросов: в каком году считать доход, какую ставку применять, можно ли получить отсрочку и как оформить вычеты. Разбираем по пунктам.

Когда вообще возникает обязанность платить НДФЛ

Минимальный срок владения

• 3 года — если квартира была:
  • получена по наследству или в дар от члена семи;
  • приватизирована;
  • передана по договору ренты.
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена на вторичном рынке, по ДДУ, получена по обмену и т.д.).

Если на момент продажи срок ещё не вышел — придётся платить НДФЛ, даже если покупатель рассчитывается «в рассрочку».

Ставки НДФЛ в 2026 году

С 1 января 2026 года действует 6-ступенчатая прогрессивная шкала:

1. 13 % — доход до 2,4 млн ₽;
2. 15 %, 2,4–5 млн ₽;
3. 18 % — 5–20 млн ₽;
4. 20 % — 20–50 млн ₽;
5. 22 %, 50–100 млн ₽;
6. 25 % — свыше 100 млн ₽.

Налог на продажу недвижимости рассчитывается с учётом общего годового дохода, поэтому при большой сумме вы можете «попасть» на более высокую ступень.

Как определить «дату получения дохода» при рассрочке

Ключевой вопрос: когда именно считается, что вы получили деньги, если они поступают частями в течение нескольких лет?

Разъяснение ФНС России

• Доход от продажи недвижимости с рассрочкой признаётся полученным в момент подписания передаточного акта, а не по факту поступления каждого транша.
• Следовательно, вся сумма долга покупателя (даже ещё не поступившая на ваш счёт) включается в базу текущего налогового периода.

Пример:
Вы продали квартиру в июле 2026 года за 6 000 000 ₽, из которых 2 000 000 ₽ получите сразу, а остальные 4 000 000 ₽, равными долями в течение 2027–2028 гг. Налог придётся рассчитать в 2026 году со всей суммы 6 млн ₽, несмотря на фактическую рассрочку.

Как рассчитать налог

Вариант А. Без вычетов

 Налог = (Цена по договору, 1 000 000 ₽) × ставка

Вариант Б. С вычетом расходов на покупку

 Налог = (Цена по договору — Расходы на приобретение) × ставка

Расходы должны быть подтверждены документально: ДКП, расписка, платёжки, выписка из ЕГРН.

Вариант В. Имущественный вычет при продаже

Раз в жизни можно уменьшить доход на 1 000 000 ₽. Применяется как альтернатива «вычету расходов».

Рассрочка уплаты самого налога, реально ли?

Условия отсрочки (ст. 64 НК РФ)

• Отсрочка предоставляется не более чем на 1 год;
• Нужно подать заявление в ИФНС до 1 июня следующего года (то есть до , если продажа была в 2026);
• Обязательно приложить обоснование трудного финансового положения (справка о доходах, выписка по счетам, договор купли-продажи с рассрочкой);
• По итогам рассмотрения ИФНС может разрешить:
  • едовременный платёж в конце срока;
  • график частичных платежей (квартал/полгода).

Пошаговый алгоритм для продавца

1. Определите, вышел ли минимальный срок владения.
2. Выберите выгодный вариант вычета (1 млн ₽ или фактические расходы).
3. Сформируйте базу: ВКЛЮЧАЕТ всю сумму долга покупателя.
4. Рассчитайте налог с учётом прогрессивной шкалы.
5. До 30 апреля 2027 года подайте декларацию 3-НДФЛ.
6. До 15 июля 2027 года либо уплатите налог, либо подайте заявление на рассрочку.

Примеры расчётов

Квартира продана до «минимального срока»

• Куплена: 2023 год — 3 000 000 ₽
• Продана: август 2026 — 7 000 000 ₽ (рассрочка на 3 года)
• Вычет: только 1 000 000 ₽ (документов о расходах нет)

Налог = (7 000 000 – 1 000 000) × 15 % = 900 000 ₽

Несмотря на отсутствие денег в 2026 году, 900 000 ₽ нужно либо оплатить, либо получить рассрочку.

Квартира продана после 5 лет владения

— Освобождение от НДФЛ, никакой декларации и никакой рассрочки не требуется.

Частые ошибки и риски

• Указывать в договоре заниженную цену — ИФНС приравнивает доход к кадастровой стоимости × 0,7.
• Не включать в доход сумму рассрочки — это штраф 20 % от неуплаченного налога.
• Не подавать 3-НДФЛ при рассрочке, штраф от 1 000 ₽ до 30 % от суммы налога.

Полезные ссылки и документы

• ФНС России: НДФЛ при продаже имущества
• Ст. 217.1 НК РФ — освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости
• Ст. 64 НК РФ — отсрочка и рассрочка по уплате налогов

• использовать имущественный вычет или вычет расходов;

• подать заявление на отсрочку до 1 года;

• подать 3-НДФЛ и оплатить налог до 15 июля следующего года.