Продажа жилой недвижимости в России часто сопровождается вопросами о налоговых обязательствах. Особенно запутанным становится расчёт налога на доходы физических лиц (НДФЛ), если объект продаётся за цену, существенно ниже его кадастровой стоимости. В статье разберём актуальное законодательство, изменения 2025‑2026 гг., порядок расчёта налога и практические рекомендации.

Нормативно‑правовая база

• Налоговый кодекс РФ (НК РФ), статья 215‑1.
• Федеральный закон от  № 259-ФЗ «О внесении изменений в НК РФ», а также поправки, вступившие в силу с 1 января 2025 года.
• Постановление Правительства РФ от  № 1550 «О порядке определения кадастровой стоимости недвижимости».
• Инструкции Федеральной налоговой службы (ФНС) и разъяснения экспертов, опубликованные на официальных каналах госуслуг.

Как определяется налоговая база при продаже недвижимости

Согласно текущему законодательству, налоговая база при продаже недвижимости рассчитывается не по рыночной цене, а по кадастровой стоимости (КС) на 1 января года, в котором происходит сделка.

1. Если реальная цена продажи (П) превышает кадастровую стоимость (КС), налоговая база = П – (нужные вычеты, см. ниже).
2. Если П ≤ 70 % от КС, налоговая база считаеться равной 70 % от кадастровой стоимости:
   
   База = 0,7 × КС.
   
   Это правило фиксировано в статье 215‑1 НК РФ и подтверждено разъяснениями ФНС (2024‑2025 гг.).
3. Если П находится в диапазоне от 70 % до 100 % от КС, налоговая база также берётся как 70 % от КС. Иными словами, при любой цене ниже КС налоговая база не может быть меньше 70 % от КС.

Таким образом, продажа «дешево» не освобождает от уплаты налога – наоборот, налоговая база фиксируется минимумом в 70 % от кадастровой стоимости.

Налоговые ставки

Ставка НДФЛ зависит от того, является ли объект основным жилищем продавца и от срока владения:

• Для большинства физических лиц – 13 % от налоговой базы.
• Для нерезидентов – 30 %.
• Если объект был приобретён до 1 января 2025 года и продавец владел им менее 5 лет, применяются дополнительные надбавки (прогрессивная шкала), однако с 2025 года эта шкала была упрощена: теперь применяется единая ставка 13 % при условии, что объект является основным жилищем и срок владения ≥ 5 лет.

Льготы и вычеты

Налог может быть уменьшен (или полностью освобождён) при выполнении следующих условий:

• Срок владения более 5 лет (для недвижимости, приобретённой до 2025 года) – полное освобождение от НДФЛ.
• Ставка 13 % при владении от 3 лет (для недвижимости, приобретённой после 2025 года) – налог в размере 13 % от базы.
• Отчет о продаже в течение 14 календарных дней после сделки (для собственников, не использующих ИП).
• Иные льготы: льготы для инвалидов, военнослужащих, участников ЧС – отдельные нормативные акты, которые могут уменьшить ставку или базу.

Что изменилось в 2025‑2026 гг.

С 1 января 2025 года вступили в силу ключевые изменения, которые влияют на расчёт НДФЛ при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости:

1. Обязательное использование 70 % от КС как минимальной налоговой базы, даже если продажа происходит по рыночной цене ниже КС.
2. Упрощение сроков освобождения от налога: теперь полное освобождение предоставляется при владении более 5 лет, независимо от даты покупки (ранее действовали разные правила для сделок до 2023 года).
3. Расширение льгот в 2026 году – появилась возможность получения частичного вычета при продаже долей, приобретённых в 2023‑2024 гг., если они использовались в качестве основного жилья.
4. Срок уплаты налога установлен до декабря 2025 года для всех сделок, совершённых в 2025‑2026 гг., при этом недоимка подлежит уплате в полном размере, иначе начисляются пени.

Практический пример расчёта

Предположим, продавец продаёт квартиру, кадастровая стоимость которой на 1 января 2026 года составляет 5 000 000 руб. Реальная цена продажи – 3 200 000 руб.

1. Определяем 70 % от КС: 0,7 × 5 000 000 = 3 500 000 руб.
2. Поскольку реальная цена (3 200 000) < 70 % от КС, налоговая база берётся как 3 500 000 руб.
3. Предположим, владелец держал квартиру 4 года (меньше 5 лет) – налог не освобождается.
4. Ставка НДФЛ = 13 % (продавец – резидент).
5. Налог к уплате: 3 500 000 × 0,13 = 455 000 руб.

Если бы продавец владел квартирой более 5 лет, налог был бы 0 руб. даже при такой низкой цене продажи.

Как правильно оформить продажу и уплатить налог

• Подготовьте договор купли‑продажи, в котором укажите реальную цену и кадастровую стоимость объекта.
• В течение 14 дней после сделки подайте в ФНС форму № 2‑НДФЛ (или используйте личный кабинет налогоплательщика).
• Укажите в декларации:
  • Дата сделки.
  • Кадастровая стоимость на 1 января года сделки.
  • Реальная цена продажи.
  • Применяемую налоговую ставку и льготы.
• Оплатите налог до 31 декабря года, в котором была совершена продажа (для 2025‑2026 годов – до декабря 2025 года).
• Сохраните подтверждение оплаты (Квитанцию) и копию декларации – они могут потребоваться при проверке.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что делать, если рыночная цена ниже 70 % от кадастровой?

Налоговая база всё равно будет равна 70 % от кадастровой стоимости. Налог уплачивается с этой суммы, если нет освобождения по сроку владения.

Можно ли уменьшить налог, указав более низкую кадастровую стоимость?

Нет. Кадастровая стоимость фиксируется государственными органами и публикуется в открытом реестре. Уменьшить её в декларации нельзя.

Какой срок уплаты налога?

Налог необходимо уплатить до 31 декабря года, в котором была осуществлена продажа. При просрочке начисляются пени в размере 1 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.

Существует ли льгота при продаже доли, приобретённой в 2023 году?

С 2026 года предоставлена частичная льгота: при продаже доли, использованной в качестве основного жилья, можно применить вычет в размере 1 млн руб. к налоговой базе.

Продажа недвижимости ниже её кадастровой стоимости не освобождает продавца от уплаты НДФЛ. С 2025 года налоговая база фиксируется минимумом в 70 % от кадастровой стоимости, а срок владения более 5 лет остаётся главным условием освобождения от налога. Важно своевременно подать декларацию, учесть все доступные льготы и правильно рассчитать налог, чтобы избежать штрафов и пени.

Совет эксперта: перед заключением сделки проверьте актуальную кадастровую стоимость в реестре Росреестра, рассчитайте потенциальный налог и, при необходимости, проконсультируйтесь с налоговым консультантом.

Дата публикации: