С 1 января 2026 года в России вступает в силу расширенная шкала ставок НДФЛ — их станет шесть․ Это напрямую затрагивает владельцев бизнеса‚ которые продают недвижимость‚ ранее задействованную в предпринимательской деятельности․ В статье разберёмся‚ какие ставки применимы‚ кто обязан заплатить налог‚ какие вычеты можно получить и как избежать распространённых ошибок при заполнении 6-НДФЛ․
Содержание
- Как изменится шкала НДФЛ с 2026 г․
- Когда недвижимость считается «использованной в бизнесе»
- НДФЛ при продаже такой недвижимости
- Вычеты и освобождения
- Алгоритм расчёта налога: пошаговая инструкция
- 6-НДФЛ: почему может быть расхождение в 2 рубля и как его устранить
Новая шкала ставок НДФЛ c 2026 года
| Диапазон дохода за год‚ ₽ | Ставка | Категория налогоплательщика |
|---|---|---|
| 0 – 2 400 000 | 13 % | Резиденты |
| 2 400 001 – 5 000 000 | 15 % | Резиденты |
| 5 000 001 – 20 000 000 | 18 % | Резиденты |
| 20 000 001 – 50 000 000 | 20 % | Резиденты |
| Свыше 50 000 000 | 22 % | Резиденты |
| Вся сумма (без диапазона) | 30 % | Нерезиденты |
Доход от продажи недвижимости‚ использовавшейся в предпринимательской деятельности‚ всегда относится к облагаемому и подпадает под новую прогрессивную шкалу․
Когда недвижимость считается «использованной в бизнесе»
Критерии:
- Объект числился в основных средствах ИП или организации․
- По нему начислялась амортизация или списывались расходы при УСН «Доходы минус расходы»․
- В ЕГРН и договоре аренды указано‚ что помещение используеться под магазин‚ склад‚ офис и т․д․
- В налоговых декларациях ИП фигурировали расходы на содержание недвижимости․
Важно: просто зарегистрировать ИП и числить квартиру на балансе недостаточно․ Арбитраж требует доказательств фактического ведения деятельности (постановление Западно-Сибирского округа от № Ф04-606/24)․
НДФЛ при продаже такой недвижимости
ИП на ОСНО
ИП обязан заплатить НДФЛ 13 % (или по прогрессии‚ если доход > 2‚4 млн ₽) с разницы между ценой продажи и остаточной стоимостью объекта․ Также начисляется НДС (если ИП остаётся плательщиком)․
ИП на УСН
При УСН «Доходы» налог 6 % платится со всей выручки‚ а при УСН «Доходы минус расходы» — 15 % с прибыли․ Однако если объект выбыл из основных средств‚ доход от продажи всё равно должен быть учтён при УСН․
Юрлица
Организация на ОСНО платит НДС + налог на прибыль․ При продаже недвижимости‚ ранее использованной в бизнесе‚ освобождение от НДФЛ не распространяется․
Вычеты и освобождения
Имущественный вычет
Не применяется! Статья 220 НК РФ запрещает использовать вычет 1 000 000 ₽ или расходы на приобретение‚ если объект использовался в предпринимательской деятельности․
Освобождение по сроку владения
Если земля‚ жильё или нежилое помещение находилось в собственности более трёх лет‚ для физлиц действует освобождение только при условии‚ что объект не использовался в бизнесе․ Для «бизнес-недвижки» срок не работает․
Алгоритм расчёта налога
- Определить цену продажи (по договору купли-продажи)․
- Найти остаточную стоимость на дату продажи:
Остаточная стоимость = Первоначальная стоимость – Начисленная амортизация - Вычислить налоговую базу:
База = Цена продажи – Остаточная стоимость - Применить ставку НДФЛ с учётом прогрессивной шкалы․
- Заполнить 6-НДФЛ за квартал продажи и уплатить налог не позднее следующего 28 числа месяца после окончания квартала․
6-НДФЛ: расхождение на 2 рубля, что делать?
С 2025 года в 6-НДФЛ применяется автоматическое округление до рублей․ Расхождение в 2 рубля может возникнуть из-за:
- разного порядка округления в расчётных листах и в программе;
- ошибок при округлении копеек в Excel;
- корректировки дивидендов или возврата авансов‚ которые не отразились в ИФНС․
Как устранить:
- Загрузить файл-уточнёнку в сервис «Формирование 6-НДФЛ» ФНС․
- В графе 140 указать корректирующую сумму (± 2 ₽)․
- Отправить уточнённый расчёт до 28 числа месяца после выявления ошибки․
| Показатель | Физлицо-резидент | Физлицо-нерезидент | ИП на ОСНО | ИП на УСН |
|---|---|---|---|---|
| Базовая ставка | 13 % | 30 % | 13 % (по прогрессии) | 6 % или 15 % |
| Освобождение по 3 годам | Да | Нет | Нет | Нет |
| Имущественный вычет 1 млн ₽ | Да | Да | Нет | Нет |
| Срок уплаты НДФЛ | Не позднее 28 числа месяца после квартала продажи | |||
Продажа недвижимости‚ использовавшейся в предпринимательской деятельности‚ всегда облагается НДФЛ по прогрессивной шкале без освобождения по сроку владения․ Ключевые правила 2026 года: шесть ставок‚ обязательный расчёт остаточной стоимости‚ невозможность применения «1 000 000-го» вычета и необходимость подачи 6-НДФЛ точно до копейки․
Полезный совет: перед продажой проведите инвентаризацию ОС‚ чтобы минимизировать разницу между ценой и остаточной стоимостью и снизить налоговую нагрузку․