Недвижимость, полученная даром от родителей, детей, братьев, сестёр или супругов, пользуется льготным режимом налогообложения. Однако при последующей продаже такой квартиры могут возникнуть вопросы по НДФЛ. Ниже ― подробная инструкция, когда налог платить не надо, а когда всё-таки придётся.
Когда налога не будет совсем
- Минимальный срок владения 3 года. Он применяется, если:
- даритель и одаряемый числятся близкими родственниками (ст. 14 Семейного кодекса РФ);
- право собственности зарегистрировано до или квартира передана по договору дарения после этой даты от члена семли/родственника.
- Единственное жильё. Если на дату продажи у вас нет другой квартиры (в т.ч. в долях), и срок владения превышает 3 года, налог не начисляется.
Когда налога не будет, но надо подтвердить
Если квартира была получена по договору дарения от близкого родственника и вы владеете ею 3 года и более:
- в декларации 3-НДФЛ указываете освобождение по пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ;
- к декларации прикладываете выписку ЕГРН и договор дарения, где чётко видно родство.
Когда срок ещё не вышел (менее 3 лет)
Вариант 1 — имущественный вычет 1 000 000 руб.
Налог платится с разницы между ценой продажи и 1 млн руб. по ставке 13 %. Пример:
Квартиру подарили в 2025 г., продаёте в 2026 г. за 3 000 000 ₽. НДФЛ = (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.
Вариант 2 — вычет «по расходам»
Если даритель ранее сам покупал эту квартиру, вы можете заявить его документально подтверждённые расходы вместо вычета 1 млн руб. Для этого нужны:
- договор купли-продажи дарителя;
- его платёжные документы (или выписка из ЕГРН о переходе права).
Даритель купил квартиру за 2 400 000 ₽. Продаёте за 3 000 000 ₽. НДФЛ = (3 000 000 – 2 400 000) × 13 % = 78 000 ₽.
Какие документы понадобятся
- Договор дарения и свидетельство о праве собственности (или выписка ЕГРН).
- Документы, подтверждающие родство: свидетельство о рождении, браке, свидетельство об усыновлении.
- Договор купли-продажи дарителя и его чеки/выписка банка, если применяете вычет по его расходам.
- Декларация 3-НДФЛ (подаётся до 30 апреля следующего года).
Советы и подводные камни
- Не пропустите дату начала владения. Она считается со дня регистрации перехода права, а не даты договора дарения.
- Налоговый вычет дарителя передаётся одаряемому «по наследству» только при дарении. При других основаниях (наследование, покупка) он не действует.
- Развод и перераспределение долей не влияют на срок владения: считается с первоначальной даты регистрации.
- Ошибка в ЕГРН. Если родство указано неверно, требуйте исправления записи до продажи, иначе льгота может быть оспорена.
Пошаговый алгоритм
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- Определите родство с дарителем.
- Если срок ≥ 3 года → налог не платите.
- Если срок < 3 года:
- сравните выгоду вычета 1 млн руб. и вычета по расходам дарителя;
- соберите документы и подайте 3-НДФЛ в срок до 30 апреля.
- Оплатите налог до 15 июля (если он возник).
Главное: дарение от близкого родственника даёт вам преимущество в виде льготного 3-летнего срока. Не упустите это право, проверьте документы заранее и сохраняйте все бумаги дарителя — они могут сэкономить вам сотни тысяч рублей при продаже.