Вопрос налогообложения доходов от продажи недвижимости нерезидентами стал особенно актуален в 2026 году после внесения поправок в Налоговый кодекс РФ. В статье подробно рассматриваются, какие налоговые обязательства возникают у иностранных граждан, как рассчитывается налог, какие существуют освобождения и какие документы необходимо подготовить.

Кто считается нерезидентом?

Согласно статье 224 Налогового кодекса РФ, нерезидентом считается физическое лицо, которое не является налоговым резидентом РФ. Налоговым резидентом считается лицо, которое находится в России не менее 183 дней в течение любого 12‑месячного периода.

• Граждане других государств, временно проживающие в России менее 183 дней.
• Иностранные юридические лица, действующие в России без статуса резидентства.
• Лица, получившие российское гражданство, но не подтвердившие статус резидента.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости

Доход от продажи квартиры в России подлежит налогообложению в РФ независимо от места жительства продавца. Для нерезидентов применяется особый порядок расчёта и иные ставки.

2.1 Ставка НДФЛ для нерезидентов

С 2024 года для нерезидентов действует ставка 30 % от полученного дохода (разница между продажной ценой и стоимостью приобретения, скорректированной на расходы). При этом в случае, если покупатель — резидент, налог удерживается покупателем в виде налога у источника (НДФЛ 30 %).

2.2 Освобождения от налога

Налоговая нагрузка может быть уменьшена или полностью снята, если выполнены одно из условий:

1. Срок владения более минимального; В большинстве случаев минимальный срок составляет 5 лет. При владении более 5 лет налог не взимается.
2. Сокращённый срок – 3 года – применяется, если квартира была получена в наследство, подарком от близкого родственника, в результате развода или в рамках программы социальной поддержки.
3. Продажа единственной квартиры, если её площадь не превышает 150 м² и продавец не владел другими объектами недвижимости в течение последних 5 лет.
4. Продажа квартиры, полученной в наследство, при условии, что наследник владел ею не менее 3 лет.

Порядок расчёта налога

Для нерезидентов расчёт выглядит следующим образом:

1. Определяется выручка от продажи – фактическая цена, полученная от покупателя.
2. Вычитаются документально подтверждённые затраты:
   • Стоимость приобретения (ценовой договор, выписка из реестра).
   • Расходы на улучшения (ремонт, перепланировка) – при наличии подтверждающих актов.
   • Комиссия агента, нотариальные сборы, государственная пошлина.
3. Полученная разница – налоговая база.
4. Применяется ставка 30 % (или 0 % при наличии освобождения).

Пример расчёта:

Продажная цена: 12 000 000 ₽
Стоимость покупки: 7 500 000 ₽
Ремонт и улучшения: 500 000 ₽
Нотариальные расходы: 100 000 ₽
Налоговая база = 12 000 000 – (7 500 000 + 500 000 + 100 000) = 3 900 000 ₽
НДФЛ = 3 900 000 × 30 % = 1 170 000 ₽

Декларация 3‑НДФЛ и сроки подачи

Нерезидент обязан подать декларацию 3‑НДФЛ по форме № 3‑НДФЛ, если:

• Сумма налога превышает 1 000 рублей.
• Налог не был удержан покупателем (например, сделка проведена через договор дарения, а затем продажу осуществил нерезидент).

Сроки подачи:

• Декларацию необходимо подать в налоговый орган по месту регистрации имущества в течение 30 дней со дня получения дохода, но не позднее 30 апреля следующего года.
• Оплата налога производится в течение того же 30‑дневного периода.

Необходимые документы

Для правильного расчёта и подачи декларации требуется собрать пакет документов:

• Договор купли‑продажи квартиры.
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
• Документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи).
• Квитанции об уплате госпошлины, нотариальные акты, договоры с агентствами.
• Счета‑фактуры или договоры, подтверждающие затраты на ремонт/улучшения.
• Справка о статусе нерезидента (справка из налогового органа другой страны).
• Декларация 3‑НДФЛ и расчётный лист (форма № СЗ‑1‑НДФЛ).

Новые поправки 2026 года и их влияние

В 2026 году Государственная Дума приняла ряд изменений в Налоговый кодекс, которые затронули налогообложение нерезидентов:

• Установлен единый порог в 5 лет для всех типов недвижимости, за исключением случаев наследования, дарения от родственников первой степени и программ государственной поддержки.
• Введена автоматическая система обмена информацией с налоговыми органами стран‑участниц международных соглашений, что упрощает проверку статуса резидентства.
• Для сделок, заключенных через электронные площадки (например, Avito, ЦИАН), налог удерживается автоматически покупателем в момент перечисления средств.
• Упрощённый порядок подачи декларации через личный кабинет ФНС: возможность загрузки сканов документов и автоматический расчёт налога.

Практический пример: продажа квартиры нерезидентом в 2026 году

Поскольку срок владения превышает 5 лет, продавец имеет право на полное освобождение от НДФЛ. В этом случае налог к уплате = 0 ₽, но необходимо всё равно подать декларацию 3‑НДФЛ с указанием нулевой суммы налога.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

8.1 Нужно ли платить НДФЛ, если я продаю квартиру, полученную в наследство?

Да, если срок владения недвижимости менее 3 лет с момента получения в наследство. При владении более 3 лет – налог не удерживается.

8.2 Какой документ подтверждает мой статус нерезидента?

Справка из налогового органа страны гражданства о том, что вы не являетесь налоговым резидентом РФ, либо выписка из международного реестра (например, Certificate of Tax Residence).

8;3 Что делать, если покупатель не удержал налог у источника?

В этом случае обязанность уплаты налога полностью ложится на продавца. Необходимо подать 3‑НДФЛ и уплатить налог в течение 30 дней со дня получения дохода.

8.4 Можно ли уменьшить налог за счёт расходов на ипотеку?

Расходы на погашение основной суммы ипотечного кредита не учитываются при расчёте налоговой базы. Учитываются только расходы, непосредственно связанные с покупкой/улучшением недвижимости.

8;5 Как оформить возврат налога, если я переплатил?

Подать заявление в налоговый орган по месту регистрации недвижимости с приложением подтверждающих документов и расчётной таблицы. Возврат производится в течение 30 дней после рассмотрения заявления.

Продажа квартиры нерезидентом в России подразумевает обязательную уплату НДФЛ по ставке 30 %, если не соблюдены условия освобождения (владение более 5 лет, наследство, единственная квартира и др.). В 2026 году вступили в силу новые поправки, упрощающие процесс удержания налога у источника и автоматизирующие подачу декларации через личный кабинет ФНС.

Ключевые рекомендации для нерезидентов:

• Тщательно проверяйте срок владения – он решает вопрос об освобождении от налога.
• Сохраняйте все документы, подтверждающие затраты на покупку и улучшения.
• В случае отсутствия удержания налога покупателем – самостоятельно подайте 3‑НДФЛ в срок.
• Используйте электронный сервис ФНС для ускорения расчётов и подачи декларации.

Соблюдение этих правил поможет избежать штрафов и лишних финансовых потерь при продаже недвижимости в России.