Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

В этой статье вы найдёте всё, что нужно знать о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры, приобретённой по договору долевого участия (ДДУ): когда налог платить не нужно, как рассчитать сумму к уплате, какие вычеты можно применить и как подать декларацию 3-НДФЛ без ошибок.

Оглавление

1. Что такое 3-НДФЛ и почему он возникает при продаже квартиры по ДДУ
2. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ
3. Как рассчитать налог к уплате
4. Налоговые вычеты и льготы
5. Список документов для декларации
6. Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ
7. Сроки подачи и уплаты
8. Примеры расчёта
9. Ответы на популярные вопросы

Что такое 3-НДФЛ и почему он возникает при продаже квартиры по ДДУ

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ, если объект находился в собственности меньше установленного минимального срока. Для квартир, купленных по ДДУ, этот срок, как правило, составляет 5 лет (с 2021 года). Исключение — единственное жильё, где срок снижен до 3 лет.

3-НДФЛ — это декларация, в которой физлицо отражает полученный доход и рассчитанный налог. Подать её нужно даже если налог к уплате ноль (возможно, благодаря вычетам).

Минимальный срок владения

Если срок владения меньше, обязанность подать 3-НДФЛ и, при наличии положительной разницы, уплатить налог.

Как рассчитать налог к уплате

Формула:

НДФЛ = (Доход от продажи – Документированные расходы) × Ставка

• Доход — цена продажи по договору купли-продажи (но не ниже кадастровой стоимости × 0,7).
• Расходы:
  • Цена по ДДУ;
  • Расходы на отделку (если квартира была сдана без отделки и это прописано в ДДУ);
  • Проценты по ипотеке (по назначению).
• Ставка:
  • 13 % — если совокупный доход налогоплательщика за год ≤ 5 млн руб.
  • 15 % — на часть свыше 5 млн руб. (с 2025 года по Закону 176-ФЗ).

Налоговые вычеты и льготы

При продаже квартиры можно применить один из двух вариантов:

• Вычет в размере 1 000 000 руб. — если документов о расходах нет или они меньше 1 млн;
• Вычет в виде фактических расходов — когда сумма расходов больше 1 млн и всё подтверждено документально.

Важно: вычеты не суммируются, выбирайте тот, который даст большую экономию.

Список документов для декларации

• Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с актом приёма-передачи.
• Свидетельство/выписка ЕГРН о праве собственности.
• Договор купли-продажи квартиры.
• Документы, подтверждающие расходы:
  • платёжные поручения, чеки, квитанции;
  • акты выполненных работ по отделке, договор с подрядчиком;
  • ипотечный договор и справка о процентах.
• Квитанция о получении денег от покупателя или выписка по банковскому счёту.
• Паспорт (для подачи онлайн — скан).

Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ

1. Откройте сервис ФНС «Личный кабинет налогоплательщика» или программу «Декларация 2025».
2. Выберите доходы по источнику «Доходы от продажи имущества».
3. Укажите:
   • вид имущества — «Квартира»;
   • дата и номер договора продажи;
   • стоимость продажи;
   • стоимость расходов (цена ДДУ + отделка).
4. Автоматически сформируются приложения 1 и 6 (расчёт налога).
5. Проверьте итоговую сумму налога и нажмите «Отправить».
6. Распечатайте файл-подтверждение и сохраните квитанцию об оплате.

Сроки подачи и уплаты

• Подать 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (для сделок 2024 г. — до 30 апреля 2025 г.).
• Уплатить налог — до 15 июля того же года.

При подаче онлайн сроки могут продлеваться на майские праздники (например, в 2025 г. крайняя дата, 2 мая).

Примеры расчёта

Пример 1. Налог к уплате

Данные:

• Куплена по ДДУ в 2022 г. за 2 000 000 руб.
• Продана в 2024 г. за 3 500 000 руб.
• Расходы на отделку, 300 000 руб. (подтверждены).

Расчёт:
Доход = 3 500 000 – (2 000 000 + 300 000) = 1 200 000 руб.
НДФЛ = 1 200 000 × 13 % = 156 000 руб.

Пример 2. Применение вычета 1 млн

Если документы на отделку отсутствуют:
Доход после вычета = 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб.
НДФЛ = 2 500 000 × 13 % = 325 000 руб.
Выгоднее применить расходы из примера 1.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос 1. Можно ли не указывать доход, если продать квартиру за 1 млн руб.?

Да, если цена продажи ≤ 1 000 000 руб. и объект владелец владел менее 3 или 5 лет, можно применить вычет 1 млн и не платить налог. Декларацию всё равно подать обязательно, указывая нулевой налог.

Вопрос 2. От чего считается срок владения по ДДУ?

Срок начинает течь с даты полного расчёта по ДДУ, а не с регистрации права, если договор был расторгнут и приобретено новое жильё (по разъяснению ФНС).

Вопрос 3. Как подать декларацию без прихода в ИФНС?

Воспользуйтесь сервисом «Госуслуги» или личным кабинетом на nalog.gov.ru — всё делается онлайн, подтверждение приходит мгновенно.