Аренда жилых помещений у обычных граждан — привычная практика для компаний и ИП, которым нужны офисы, склады или жилье для сотрудников. Однако в этой схеме есть важный нюанс: обязанность по уплате НДФЛ может лечь либо на арендатора (юрлицо/ИП), либо на самого гражданина-арендодателя. В статье разберёмся, кто именно должен удерживать и перечислять налог в 2026 году, как заполнять отчётность, и какие штрафы грозят за ошибки.

Кто выступает налоговым агентом по НДФЛ

Согласно ст. 226 НК РФ, юридическое лицо или ИП, выплачивающие доход физическому лицу, признаются налоговыми агентами. Применительно к аренде это означает:

• Если арендатор — юрлицо или ИП, то он сам должен:
  1. исчислить НДФЛ (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов) с фактической суммы вознаграждения;
  2. удержать налог из дохода арендодателя при каждой выплате;
  3. перечислить в бюджет не позднее следующего дня после выплаты;
  4. отразить операцию в форме 6-НДФЛ и вспомогательных регистрах.
• Если же квартира сдаётся другому физлицу (не предпринимателю), налоговым агентом не появляется, и обязанность по НДФЛ целиком ложится на собственника: он должен сам подать 3-НДФЛ и уплатить налог до 15 июля следующего года.

Что считается «фактической суммой»

Даже если в договоре указана заниженная ставка, а реально передаются большие суммы, налоговый агент обязан исчислять НДФЛ с реального дохода, подтверждённого документами (банковскими выписками, актами приёма-передачи денег, чеками). Скрытая часть арендной платы при проверке будет «раскрыта», и недоимку взымут с арендатора-налогового агента (плюс пени и 20 % штрафа).

Отчётность 6-НДФЛ и 2-НДФЛ

Как заполнять 6-НДФЛ

• Раздел 1 — общие суммы начисленного и удержанного налога.
• Раздел 2 — даты фактической выплаты и дата перечисления налога. Если арендная плата выплачивается авансом 26-го числа каждого месяца, строка 120 (срок перечисления НДФЛ) будет указывать 27-е число.
• Каждый арендодатель-физлицо заводится в индивидуальном регистре, который обновляется ежемесячно.

2-НДФЛ (или сведения в составе 6-НДФЛ с 2026 г.)

До 1 марта следующего года арендатор обязан предоставить в ИФНС сведения о доходах физлица и удержанном налоге (код дохода — 1400 «Аренда недвижимости»). Копия также выдаётся самому арендодателю.

Страховые взносы: платить или нет?

Нет. Арендные платежи по договору найма жилья не облагаются страховыми взносами (письмо Минфина от № 03-15-07/41602). Это касается взносов на ОПС, ОМС и ВНиМ.

Алгоритм действий для бухгалтера юрлица/ИП

1. Убедитесь, что договор аренды оформлен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре (если срок ≥ 1 год).
2. Каждый месяц:
   • начислите арендную плату и НДФЛ к удержанию;
   • заполните расчётный лист на выплату (с учётом удержанного налога);
   • перечислите НДФЛ отдельным платёжным поручением.
3. В конце квартала отразите данные в 6-НДФЛ.
4. До 1 марта следующего года подайте окончательные сведения о доходах.

Риски и штрафы

Краткий чек-лист

• ✓ Проверьте статус арендодателя: физлицо → вы — налоговый агент.
• ✓ Исчисляйте НДФЛ с реальной суммы, а не с договорной.
• ✓ Удерживайте и перечисляйте налог в день выплаты.
• ✓ Подавайте 6-НДФЛ и (при необходимости) —НДФЛ в срок.
• ✓ Не начисляйте страховые взносы на арендные платежи.

Соблюдение этих правил позволит избежать претензий со стороны ИФНС и лишних финансовых потерь.