Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Каждый день в России тысячи собственников отдают свои квартиры внаём и… забывают про налоги. Сегодня мы разложим всё по полочкам: как, когда и сколько платить НДФЛ за аренду жилья физическому лицу, чтобы не нарваться на пени, блокировку счёта и судебных приставов.

Почему арендный доход облагается НДФЛ

Государство считает доход от сдачи квартиры доходом физического лица, а значит — объектом налогообложения по НДФЛ (ст. 208, 209 НК РФ). Игнорировать этот факт всё труднее: ФНС получает сведения из Росреестра, банков, платёжных систем и даже из объявлений на «Авито».

• Если получаете деньги наличкой — налог всё равно подлежит уплате.
• Если арендатор переводит деньги на карту физлица — банк сообщит в ФНС.
• Если вы ИП — упрощёнка или патент не освобождает от учёта именно арендного дохода, если договор заключён как физлицо.

Ставки и схемы: выбираем оптимальный вариант

2.1 Классический НДФЛ

2.2 Профессиональный доход (самозанятый, НПД)

Для физлиц, не являющихся ИП, можно стать самозанятым и платить 4 % если арендатор — физлицо, либо 6 % если арендатор — ИП/ООО. Условия:

• Доход ≤ 2,4 млн руб/год.
• Обязательство выставлять онлайн-чеки через «Мой налог».
• Не применяется, если у вас есть наёмные работники или ИП.

2.3 Упрощёнка или патент для ИП

Если вы уже ИП, выгоднее «упрощёнка» (6 % доходы) или патент (от 1 % кадастровой стоимости в год). Однако переход на ИП требует уплаты страховых взносов (≈ 53 тыс. руб в 2026 г.).

Пошаговая инструкция для обычного собственника

1. Подготовьте договор. Форма — типовой договор найма жилого помещения. Обязательно пропишите:
   • адрес и площадь квартиры;
   • срок договора;
   • размер арендной платы и порядок индексации;
   • условия залога (стандартно, 1 месяц).
2. Регистрируйтесь в «Госуслугах» и получите доступ в личный кабинет налогоплатильщика.
3. Подайте 3-НДФЛ через онлайн-сервис (до 30 апреля следующего года) или сдайте на приёме ИФНС.
4. Оплатите налог по реквизитам, которые система сгенерирует автоматически (до 15 июля).

Сколько платить — пример расчёта

Пример 1. Классический НДФЛ

• Арендная плата 40 000 руб/мес × 12 мес = 480 000 руб.
• НДФЛ 13 % = 62 400 руб.

Пример 2. Самозанятый (НПД)

• Доход 480 000 руб.
• Налог 4 % = 19 200 руб (плюс вычет в 10 000 руб в первый год).

Экономия по самозанятости = 43 200 руб.

Ошибки, которые дорого стоят

• Договор «за символическую плату». ФНС ориентируется на рыночную цену; заниженную сумму могут доначислить.
• Аренда без договора. Договор существует даже устно, но без документов трудно доказать расходы на ремонт и прочие вычеты.
• Переводы на счёт ИП, но договор как физлицо. Налоговая приравнивает доход к обычному НДФЛ, а не к УСН.
• Забывать декларацию. Штраф 5 % за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 руб и не более 30 % суммы налога.

Что изменилось в 2026 году

ФНС ввела новый модуль «Арендный контроль» в ЕГАИС-ЖКХ. С 1 марта 2026 г. сведения о зарегистрированных договорах аренды автоматически поступают в налоговую. Подавать декларацию становится проще: система сама предзаполняет поля, остаётся только проверить.

Чек-лист для собственника на 2026 год

1. Заключить письменный договор найма.
2. Выбрать режим: НДФЛ 13 % или самозанятость 4 %.
3. Скачать или обновить приложение «Мой налог» (если выбрали НПД).
4. До 30 апреля 2027 г. подать 3-НДФЛ за 2026 г.
5. Оплатить налог до 15 июля 2027 г.
6. Сохранить все платёжки и договор не менее 4 лет.

Ответы на популярные вопросы

Честная сдача квартиры — это не только спать спокойно, но и польза для рынка: больше «белых» предложений — выше доверие арендаторов и стабильный доход. Выбирайте оптимальный режим, оформляйте договор и подавайте отчётность вовремя — и налоговые проверки обойдут стороной.