Важно! С 01 января 2026 года действуют обновлённые правила расчёта и уплаты подоходного налога при продаже жилых и нежилых объектов. В статье собраны все последние изменения, формулы, льготы и пошаговую инструкцию по подаче декларации.
Когда нужно платить налог с продажи недвижимости
Минимальный срок владения
- 3 года – если вы получили квартиру:
- по наследству или в дар от близкого родственника;
- приватизировали;
- по договору ренты или пожизненного содержания.
- 5 лет – во всех остальных случаях (в т.ч. при покупке).
Исключение: семьи с двумя и более детьми полностью освобождаются от НДФЛ при продаже любой жилой недвижимости независимо от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
Как досрочно «обнулить» налог
Если срок владения меньше нормативного, можете исключить доход от налогообложения, показав:
- Фактические расходы на приобретение (документально подтвержденные).
- Или воспользоваться имущественным вычетом 1 млн рублей (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Как рассчитать налоговую базу и итоговый НДФЛ
Сравниваем цену договора и кадастровую стоимость
Налоговая база = max:
- фактическая цена продажи;
- 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года продажи.
Пример №1
Дано:
- Кадастровая стоимость – 6 000 000 ₽;
- Цена договора – 5 000 000 ₽;
- Срок владения – 2 года (меньше 5 лет).
Расчёт:
Применяем 70 % кадастра: 6 000 000 × 0,7 = 4 200 000 ₽.
Максимальная база = 5 000 000 ₽ (так как 5 млн > 4,2 млн).
Вычитаем расходы или вычет
| Расходы (документальные) | (Цена продажи – Расходы на покупку) × 13 % | (5 000 000 – 4 000 000) × 13 % = 130 000 ₽ |
| Вычет 1 млн руб. | (Цена продажи – 1 000 000) × 13 % | (5 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 520 000 ₽ |
Совет: если расходы превышают 1 млн ₽, всегда выгоднее применять именно их.
Какие документы потребуются
- ДКП (договор купли-продажи).
- ЕГРН-выписка с кадастровой стоимостью.
- Платёжные документы по расходам: ДКП предыдущей покупки, чеки, выписка из ипотечного счёта, АПП.
- Декларация 3-НДФЛ (форма актуализирована 2026).
- Заявление на вычет (если выбираете «1 млн ₽»).
Сроки и порядок уплаты
- До 30 апреля 2027 года – подать 3-НДФЛ за 2026 год (в электронном виде через «Личный кабинет налогоплательщика» или лично).
- До 15 июля 2027 года – оплатить начисленный налог.
Специальные льготы 2026
| Категория налогоплательщика | Условие | Налог |
|---|---|---|
| Семьи с 2+ детьми | Продажа любой жилой недвижимости | 0 % |
| Единственное жильё | Владение ≥ 3 лет | 0 % |
| Ипотечная «обратка» | Продажа залогового имущества банку | НДФЛ исчисляется с разницы долга и выручки |
Чек-лист: пошаговая инструкция продавца
- Проверьте срок владения – через выписку ЕГРН.
- Узнайте кадастровую стоимость – на публичной кадастровой карте Росреестра.
- Определите налоговую базу: max(договор, 0,7 × кадастр).
- Выберите способ уменьшения: расходы или вычет 1 млн ₽.
- Соберите пакет документов (см. п. 3).
- Заполните 3-НДФЛ онлайн в сервисе ФНС или через брокера.
- Оплатите налог через «Госуслуги» или банк.
Частые ошибки и штрафы
- Занижение цены – если договор < 70 % кадастра, ИФНС сама доначислит налог + пени 20 %.
- Пропуск сроков – штраф 5 % за каждый месяц просрочки декларации (до 30 %).
- Отсутствие документов – при первом запросе ФНС даст 30 дней на предоставление.
Если ваш объект находился у вас меньше 3 или 5 лет, обязательно рассчитайте НДФЛ с учётом кадастровой стоимости и примените доступные вычеты. В 2026 году сохраняются льготы для многодетных семей, а штрафы за ошибки стали строже. Своевременно подайте декларацию и не забывайте пользоваться онлайн-сервисами ФНС – это сэкономит время и деньги.
Внимание! Данная статья не является индивидуальной налоговой консультацией. При сложных случаях (доли, дарения, ипотека) обратитесь к квалифицированному специалисту или в налоговую.