С 1 января 2026 года налоговая система России претерпела серьёзные изменения: введена шестая ставка НДФЛ, обновлены правила имущественных вычетов и уточнён порядок учёта затрат на неотделимые улучшения при продаже недвижимости. В статье разберёмся, как правильно рассчитать налог, если вы продали квартиру, вложившись в капитальный ремонт, перепланировку или установку несъёмных конструкций.

Оглавление

1. Что такое неотделимые улучшения
2. Новая шкала НДФЛ-2026: ставки и доходы
3. Как рассчитать налог с учётом улучшений
4. Документы, подтверждающие затраты
5. Примеры расчёта
6. Типовые ошибки и способы их избежать
7. Чек-лист для продавца квартиры

Что такое неотделимые улучшения

Налоговый кодекс РФ (ст. 220, п. 2, подп. 1) позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением и увеличением стоимости продаваемого имущества. К неотделимым улучшениям относятся:

• Замена окон на энергоэффективные стеклопакеты (установка в проёмы).
• Выравнивание стен и полов заливкой стяжки.
• Установка натяжных потолков, встроенного освещения.
• Установка встраиваемой кухонной техники и мебели (если она остаётся покупателю).
• Перепланировка согласно проекту (снос/возведение перегородок, объединение комнат).
• Замена электрики, сантехники, отопления без возможности демонтажа без повреждения объекта.

Важно: мебель и техника, которые можно вынести без ущерба (стиральная машина, холодильник), не считаются неотделимыми улучшениями и в вычет не входят.

Новая шкала НДФЛ-2026: ставки и доходы

С 2026 года действует 6-ступенчатая шкала:

Для продажи квартиры основная ставка для резидентов, 13 % (до 2,4 млн ₽) или 15 % (сверх порога). Для нерезидентов — 20 %.

Как рассчитать налог с учётом улучшений

Формула:

(Цена продажи – Цена покупки – Неотделимые улучшения – Имущественный вычет 1 000 000 ₽) × Ставка НДФЛ = Налог к уплате

1. Цена продажи, указана в договоре купли-продажи (включает НДФЛ с покупателя).
2. Цена покупки — сумма из вашего ДДУ или ДКП при приобретении (подтверждается ЕГРН-выпиской).
3. Неотделимые улучшения — только подтверждённые документально расходы (чеки, договора подряда, акты).
4. Вычет 1 000 000 ₽ — альтернатива вычету расходов. Если (Цена покупки + улучшения) > 1 млн ₽, выгоднее применять расходный вычет.

Документы, подтверждающие затраты

• Акты выполненных работ (форма КС-2/КС-3 или акт заказчика).
• Договоры подряда с юр./физ. лицами (с обязательными реквизитами).
• Чеки и кассовые ордера (БСО, онлайн-касса).
• Банковские выписки (для безналичных расчётов).
• Справка из БТИ с указанием технических характеристик, подтверждающих выполнение работ.
• Фото «до и после» — рекомендовано к актам (необязательно, но повышает надёжность).

Примеры расчёта

Пример 1: Резидент, квартира в собственности 3 года

Данные:
Цена продажи — 7 000 000 ₽
Цена покупки — 4 500 000 ₽

Неотделимые улучшения — 800 000 ₽ (ремонт, перепланировка)
Расчёт:
(7 000 000 – 4 500 000 – 800 000) = 1 700 000 ₽
Налог: 1 700 000 × 13 % = 221 000 ₽

Пример 2: Нерезидент, квартира < 5 лет

Данные:
Цена продажи, 5 000 000 ₽
Цена покупки — 3 200 000 ₽
Неотделимые улучшения — 600 000 ₽
Расчёт:
(5 000 000 – 3 200 000 – 600 000) = 1 200 000 ₽
Налог: 1 200 000 × 20 % = 240 000 ₽

Типовые ошибки и способы их избежать

• Ошибка 1: Включают в расходы мебель, которую забрали при переезде.
  Решение: Указать в договоре купли-продажи передаваемое наполнение или составить отдельную опись.
• Ошибка 2: Забывают оформить акты выполненных работ до подачи 3-НДФЛ.
  Решение: Подписывать акты сразу после завершения этапов работ (формы КС-2/КС-3).
• Ошибка 3: Неправильно применяют вычет 1 000 000 ₽ вместо расходного способа.
  Решение: Сравните сумму расходов (покупка + улучшения) с 1 млн ₽. Выберите большее.
• Ошибка 4: Предоставляют только чеки без договоров.
  Решение: Для подряда обязателен договор (в т. ч. с индивидуальным предпринимателем).

Чек-лист для продавца квартиры

1. Определить статус резидента/нерезидента.
2. Подтвердить срок владения (ЕГРН-выписка). Если ≥ 3 года (для жилья, полученного до 2016 г.) или ≥ 5 лет (после), налога нет.
3. Собрать первичные документы на покупку, ремонт, улучшения.
4. Составить акт приёма-передачи квартиры с описанием неотделимых конструкций.
5. Посчитать выгодный вариант вычета (1 млн ₽ или расходы).
6. Подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. (если продажа в 2026 г.).
7. Оплатить налог до 15 июля 2027 г.

Бонус: Используйте онлайн-калькулятор ФНС (lkfl.nalog.ru) для автоматического расчёта с учётом новых ставок.

13:05:32 | Источники: НК РФ, ФНС, Минфин РФ