04 апреля 2026 г.

Квартира, купленная в ипотеку, может быть завещана или унаследована по закону. Главное, что нужно помнить: вместе с жильём наследник получает и непогашенный долг перед банком. В этой статье разберёмся, как закон регулирует процесс, какие документы понадобятся и как минимизировать риски для всех сторон.

Можно ли завещать ипотечную квартиру?

Да, можно. Статья 37 Федерального закона «О ипотеке» прямо разрешает включать заложенное в банке жильё в завещание, даже если в кредитном договоре прописано иное. При этом:

• весь непогашенный кредит перейдёт к наследнику;
• квартира останется в залоге до полного погашения долга;
• распоряжаться ею (продавать, дарить) наследник сможет только с согласия банка.

Как правильно оформить завещание

1. Подготовить два экземпляра завещания у нотариуса.
2. Указать конкретных наследников и их доли.
3. При желании назначить душеприказчика — человека, который проконтролирует передачу имущества.
4. Сообщить банку о факте составления завещания (добровольно).

Что происходит после смерти заёмщика

Открытие наследственного дела

Наследникам необходимо в течение 6 месяцев обратиться к нотариусу по месту последнего жительства умершего и подать:

• свидетельство о смерти;
• документы на квартиру (ЕГРН, договор ипотеки);
• документы, подтверждающие родство или завещание.

Оценка долга и имущества

Нотариус запрашивает у банка справку об остатке долга. Выписка из ЕГРН покажет размер обременения.

Принятие или отказ от наследства

Наследник вправе:

• Принять имущество и долг целиком.
• Отказаться, подав заявление у нотариуса (в этом случае квартира перейдёт государству).
• Принять частично, но это возможно только если квартира делится между несколькими наследниками.

Особенности наследования ипотечной квартиры

Права наследника

• владеть и пользоваться жильём;
• сдавать квартиру в аренду;
• выплачивать ипотеку дальше.

Ограничения

• без согласия банка нельзя продать, подарить или обменять квартиру;
• если прекратить платить, банк подаст в суд и изымет жильё для погашения долга.

Что делать, если наследник не готов выплачивать ипотеку

Вариант 1. Переговоры с банком

Банк может пойти на уступки:

• отсрочка платежа;
• рефинансирование на льготных условиях;
• переоформление кредита на наследника при положительной кредитной истории.

Вариант 2; Продажа квартиры

1. Получить согласие банка.
2. Оформить право собственности на себя через нотариуса и Росреестр.
3. Найти покупателя.
4. Закрыть ипотеку из вырученных средств.
5. Раздать остаток между наследниками.

Вариант 3. Раздел долга между несколькими наследниками

Если квартира достаётся двум и более лицам, они могут договориться:

• один выкупает долю других и становится единоличным должником;
• все наследники продолжают платить пропорционально своим долям.

Как защитить себя заранее

• Страхование жизни и потери трудоспособности — при наступлении страхового случая долг гасится страховой компанией.
• Кредитные каникулы, некоторые банки включают в договор опцию временной приостановки платежей.
• Завещание с условием — можно указать, что наследник получает квартиру только при условии погашения ипотеки за счёт другого имущества умершего.

Госпошлина и сроки

Алгоритм действий наследника в одном абзаце

Получите свидетельство о смерти → соберите документы на квартиру → подайте заявление нотариусу → узнайте остаток долга у банка → решите, принимать ли наследство → подайте декларацию и платите госпошлину → зарегистрируйте право собственности в Росреестре → продолжайте выплаты или продайте квартиру.

Ипотечная квартира наследуется так же, как любое иное имущество, но с обязательством выплачивать остаток долга. Заранее составленное завещание и страховка жизни максимально упростят процесс для ваших близких. Если вы — наследник, не откладывайте визит к нотариусу и обязательно проконсультируйтесь с банком в первые месяцы после смерти заёмщика.