В 2026 году в России произошли существенные изменения в законодательстве о имущественном налоговом вычете. Многие покупатели недвижимости задаются вопросом: можно ли получить вычет за одну и ту же квартиру дважды – при её покупке и при продаже, а также после проведения капитального ремонта? В этой статье мы разберём все нюансы, актуальные лимиты и порядок оформления вычета.

Краткий обзор основных положений, актуальных на 2026 год

• Пересмотрены лимиты вычета. Максимальная сумма возврата по ипотечному вычету осталась прежней – 2  млн рублей стоимости квартиры (для первой квартиры в семье). При продаже недвижимости лимит составляет 1  млн рублей чистой прибыли.
• Уточнены форматы подачи документов. Теперь декларацию по форме 3 можно подать как в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика, так и в бумажном виде в отделение ФНС.
• Возможность получения вычета в текущем году. Налогоплательщик может запросить уведомление о предстоящем возврате сразу после подачи декларации, не дожидаясь завершения налогового периода.
• Зависимость вычета от доходов. При расчёте вычета учитывается не только стоимость жилья, но и ваш совокупный доход за год – вычет не может превышать 13 % от суммы налога, подлежащего уплате.
• Базовый максимум на семью. На одну семью (супруг(а) + несовершеннолетние) установлен один общий лимит – 2  млн рублей, независимо от количества приобретенных объектов.

Виды имущественного вычета, связанные с квартирой

1. Вычет при покупке (ипотечный вычет). Возврат 13 % от уплаченных процентов по ипотечному кредиту и 13 % от части стоимости квартиры (не более 2  млн рублей).
2. Вычет при продаже недвижимости. Возврат 13 % от чистой прибыли, полученной от продажи (разница между продажной ценой и суммой, уплаченной при покупке, с учётом расходов на улучшения).
3. Вычет на капитальный ремонт; Возврат 13 % от затрат на ремонт, но только если ремонт был проведён в течение 3 лет после покупки и не превышает 500 000 рублей.
4. Вычет при покупке второй квартиры для улучшения жилищных условий. Возможен только при условии, что первая квартира продана в течение 12 месяцев после покупки второй.

Можно ли получить вычет дважды?

Ответ зависит от того, какой именно вычет вы хотите получить.

Вычет при покупке + вычет при продаже

Да, получить вычет за одну и ту же квартиру дважды (при её покупке и при последующей продаже) можно, но только при условии, что:

• Вы использовали ипотечный вычет (или вычет за покупку без ипотеки) и полностью оформили его в налоговой за год покупки.
• Через определённый срок (обычно от 1 до 3 лет) вы продаёте эту же квартиру и получаете прибыль.
• При продаже вы подаёте отдельную декларацию (форма 3) за год продажи, указывая чистую прибыль. Налоговый орган проверит, что вы уже получали вычет за покупку, но это не является препятствием – вычет за продажу рассчитывается на основе фактической прибыли.
• Сумма вычета за продажу не может превысить 1  млн рублей, а возврат не превышает 13 % от суммы налога, подлежащего уплате.

Вычет при покупке + вычет за капитальный ремонт

Получить оба вычета можно, но только если:

• Вы оформили вычет за покупку (или ипотечный) в первый налоговый период.
• Капитальный ремонт был проведён после оформления первого вычета и в течение 3 лет с момента покупки.
• Сумма расходов на ремонт не превышает 500 000 рублей, а вычет рассчитывается отдельно (13 % от фактических расходов).

Два одинаковых вычета за одну и ту же операцию

Получить один и тот же вычет дважды за одну и ту же операцию (например, дважды подать декларацию за покупку одной квартиры) нельзя. Налоговый кодекс чётко запрещает двойное получение одного и того же вычета.

Пошаговая инструкция: как оформить каждый из вычетов

Шаг 1. Сбор документов

• Договор купли‑продажи (или ипотечный договор).
• Квитанции/чеки об оплате недвижимости и процентов по ипотеке.
• Справка 2‑НДФЛ от работодателя (для расчёта 13 % от налога).
• Документы, подтверждающие расходы на ремонт (акты, счета‑фактуры).
• Справка из банка о полной выплате кредита (если вычет по ипотеке).

Шаг 2. Заполнение формы 3

В разделе «Имущественные вычеты» указываются:

1. Код вычета (13 % за покупку – 130102, за продажу – 130103, за ремонт – 130104).
2. Сумма расходов и расчётный размер вычета.
3. Дата и номер договора, а также реквизиты продавца/покупателя.

Шаг 3. Подача декларации

• Через Личный кабинет налогоплательщика (рекомендовано – быстрее возврат).
• Лично в отделении ФНС (при необходимости предоставить оригиналы документов).
• После подачи система автоматически сформирует уведомление о предстоящем возврате. Срок возврата – до 30 дней.

Шаг 4. Ожидание и получение средств

Если у вас нет задолженности по другим налогам, возврат будет перечислен на ваш банковский счёт, указанный в декларации.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Практический пример расчёта двойного вычета

Ситуация: Вы приобрели квартиру за 2 500 000 руб. в 2024 году, оформили ипотеку на 2 000 000 руб. с процентной ставкой 7 % годовых. В 2026 году продали её за 3 000 000 руб., получив прибыль 500 000 руб.

Шаг 1. Вычет за покупку (2024 год)

• Сумма расходов, подлежащих вычету: 2 000 000 руб. (стоимость квартиры, ограниченная лимитом 2 млн).
• Вычет = 13 % × 2 000 000 = 260 000 руб.

Шаг 2. Вычет за продажу (2026 год)

• Чистая прибыль: 500 000 руб.
• Вычет = 13 % × 500 000 = 65 000 руб.

Вы получите 260 000 руб. в 2024 году и 65 000 руб. в 2026 году – общий возврат 325 000 руб., что полностью законно.

Что делать, если налоговый орган отказал в двойном вычете?

Чаще всего отказ связан с одной из следующих причин:

1. Неправильно заполненная форма 3 (пропущен код вычета).
2. Отсутствие подтверждающих документов (чеков, договоров).
3. Превышен лимит 2 млн руб. за семью.
4. Попытка оформить один и тот же вычет дважды за одну операцию.

В таком случае рекомендуется:

• Тщательно проверить все приложенные документы.
• Подать апелляцию в течение 30 дней с даты получения решения.
• Обратиться к налоговому консультанту или в сервис «Помощь налогоплательщика» для уточнения причин отказа.

• Получить один и тот же налоговый вычет дважды за одну операцию нельзя – это считается двойным получением.
• Можно оформить разные виды вычетов (покупка, продажа, ремонт) за одну и ту же квартиру, если они относятся к разным налоговым периодам и соблюдены лимиты.
• В 2026 году упрощён процесс подачи декларации и ускорен возврат средств – запросите уведомление о предстоящем возврате сразу после подачи.
• Обязательно храните все подтверждающие документы минимум 3 года, так как налоговый контроль может потребовать их повторного предъявления.

Если вы планируете покупку, продажу или ремонт недвижимости, начните подготовку документов уже сейчас – это поможет быстро и без проблем получить законный налоговый вычет.

Автор статьи: ваш виртуальный налоговый консультант. Дата публикации: .