Коротко о главном

Если вы продали за один календарный год (с 01 января по 31 декабря) две и более квартир‚ апартаментов‚ комнат‚ долей‚ гаражей или земельных участков‚ то:

• льгота в 1 000 000 рублей предоставляется единоразово на все объекты жилой недвижимости в совокупности‚ а не на каждый отдельно;
• льгота в 250 000 рублей предоставляется единоразово на все прочее имущество (нежилые помещения‚ машино-места‚ транспорт и т․ п․);
• вместо «фиксированного» вычета можно уменьшать доход на фактические расходы по приобретению‚ но только при наличии подтверждающих документов;
• все операции отражаются в одной декларации 3-НДФЛ‚ которую нужно подать до 30 апреля следующего года․

Какие объекты облагаются НДФЛ при продаже

Налог платится‚ если вы продали недвижимость (или другое имущество)‚ находившееся в собственности меньше минимального срока:

• 3 года — если объект получен:
  • по договору дарения/наследования от близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • по договору ренты или пожизненного содержания;
  • взамен освобождённого помещения по программе реновации․
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена на рынке‚ получена по ДДУ‚ обмен и т․ д․)․

Если срок владения больше указанного‚ доход от продажи освобождён от НДФЛ и декларировать его не нужно․

Виды налоговых вычетов при продаже

Фиксированные вычеты

Важно: фиксированный вычет можно применять неограниченное количество раз‚ но не чаще одного раза в календарный год․

Вычет «доход минус расходы»

Есть право уменьшить доход на фактические и документально подтверждённые расходы‚ связанные с приобретением продаваемого имущества․ Это выгодно‚ когда расходы превышают фиксированный лимит․

Ситуация «Реновация»

При продаже квартиры‚ полученной по программе реновации‚ вы можете уменьшить доход на расходы на приобретение освобождённой квартиры․ Подтверждающие документы: договор купли-продажи старой квартиры‚ платёжные поручения‚ выписка из ЕГРН․

Примеры расчёта при продаже нескольких объектов

Пример 1․ Две квартиры за год

Доход: 3 000 000 руб․ и 4 500 000 руб․
Расходы: не подтверждены․
Вычет: 1 000 000 руб․ один раз на обе квартиры․
Налоговая база: (3 000 000 + 4 500 000) − 1 000 000 = 6 500 000 руб․
НДФЛ 13 %: 6 500 000 × 13 % = 845 000 руб․

Пример 2․ Квартира + гараж

• Квартира: доход 2 000 000 руб․‚ расходы 1 700 000 руб․
• Гараж: доход 400 000 руб․‚ расходы 100 000 руб․

Вариант А: применить «доход минус расходы» для квартиры и «250 000 руб․» для гаража․
Налоговая база:
для квартиры: 2 000 000 − 1 700 000 = 300 000 руб․
для гаража: 400 000 − 250 000 = 150 000 руб․

Вариант Б: применить «доход минус расходы» и к квартире‚ и к гаражу․
Налоговая база:
для квартиры: 2 000 000 − 1 700 000 = 300 000 руб․
для гаража: 400 000 − 100 000 = 300 000 руб․
Выгоднее Вариант А․

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ

1. Срок: до 30 апреля 2027 года за продажи 2026 года․
2. Куда: через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog․gov․ru или в бумажном виде в ИФНС по месту жительства․
3. Разделы:
   • Приложение 1 — доходы по каждому договору (строка 070)․
   • Приложение 6 — имущественные вычеты (строка 160)․
   • Раздел 2 — расчёт налоговой базы:
     • 010 и 030, суммарный доход;
     • 040 — сумма вычета/расходов;
     • 060 — налоговая база;
     • 070 — НДФЛ к уплате․
4. Документы: копии договоров купли-продажи‚ платёжных документов‚ выписки ЕГРН‚ заявление о распределении вычета (если объектов >1)․

Частые ошибки и советы

• Ошибка: считать‚ что лимит 1 млн руб․ действует на каждую квартиру отдельно․
  Правильно: суммируйте доходы‚ затем вычитайте один раз 1 млн руб․
• Ошибка: не сохранять чеки и договоры‚ думая‚ что достаточно «фиксированного» вычета․
  Правильно: при большой разнице между продажной ценой и рыночной стоимостью лучше использовать вычет «доход минус расходы»․
• Ошибка: подавать по каждой продаже отдельную декларацию․
  Правильно: все операции года указываются в одной 3-НДФЛ․
• Совет: если в тот же год вы покупаете новое жильё‚ можно одновременно получить вычет 2 000 000 руб․ на покупку и «закрыть» им часть налога с продажи․

Сохраните себе:

1. Определите срок владения каждого объекта․
2. Если срок короче льготного — выберите способ оптимизации: 1 млн/250 тыс․ или «доход минус расходы»․
3. Соберите договоры‚ платёжки‚ ЕГРН․
4. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля․
5. Уплатите НДФЛ до 15 июля․

Внимание! Данная статья подготовлена по актуальному законодательству РФ на 2026 год; При сложных схемах (доли‚ реновация‚ ДДУ + переуступка) рекомендуем консультация налогового эксперта․