В последние годы ФНС России ужесточила контроль за сделками между «взаимозависимыми лицами»․ Если вы продаёте квартиру родственнику, нужно учитывать два ключевых вопроса: во-первых, обязан ли продавец платить НДФЛ, и во-вторых, сможет ли покупатель получить имущественный вычет․ Ниже — подробная инструкция на 2024–2026 годы․
Кого считают «близкими родственниками»
Перечень закреплён в подп․ 11 п․ 2 ст․ 105․1 НК РФ․ К взаимозависимым (близким) относятся:
- родители и дети (включая усыновлённых);
- бабушки/дедушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сёстры;
- супруги․
С 2024 года дяди, тёти, племянники и двоюродные братья в этот список не входят․
Продавец: в каких случаях платить НДФЛ
Минимальный срок владения
Налог не платится, если квартира продана после 3 лет владения (если получена в дар/наследство от близкого родственника) или после 5 лет (если куплена на рынке)․ В 2026 году правила остаются без изменений․
Как рассчитать НДФЛ при досрочной продаже
- Берём доход от продажи (по договору, но не ниже кадастровой стоимости × 0,7)․
- Уменьшаем на 1 млн руб․ (стандартный вычет) или на фактические расходы при покупке (если есть документы)․
- От остатка платим 13 %․
Пример: продали квартиру за 5 000 000 руб․, купили раньше за 3 800 000 руб․ НДФЛ = (5 000 000 – 3 800 000) × 13 % = 156 000 руб․
Покупатель: почему вычет может быть отказан
Сделка между взаимозависимыми лицами
Письмо Минфина от № 03-04-05/2616 напрямую говорит: если квартира куплена у близкого родственника, вычет не предоставляется․ Это касается как самого покупателя, так и его супруга/супруги, даже если они не стороны договора․
Исключения
Если родственная связь вышла за пределы списка ст․ 105․1 НК РФ (например, золовка, дядя, кузен), вычет можно оформить, но налоговая вправе проверить реальность расчётов и независимость цены․
Пошаговый алгоритм продавца
- Определить срок владения (см․ раздел 2․1)․
- Собрать документы:
- ЕГРН-выписка;
- договор купли-продажи 2024 г․;
- платёжные поручения или квитанции расходов;
- Заполнить 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г․ (если продажа была в 2026 г․)․
- Уплатить налог до 15 июля 2027 г․
Пошаговый алгоритм покупателя-родственника
- Если покупатель — близкий родственник продавца, не тратьте время на заявление о вычете: ФНС откажет․
- Если связь не попадает под ст․ 105․1 НК РФ, подайте в ФНС:
- 3-НДФЛ (впервые можно за 2026 г; через Госуслуги);
- договор купли-продажи с отметкой Росреестра;
- акты приёма-передачи, платёжные документы;
- заявление на распределение вычета между супругами (при необходимости)․
Частые ошибки и риски
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Заниженная цена в договоре | Налоговая пересчитает НДФЛ по кадастру × 0,7 |
| Оформление вычета при покупке у родителей | Отказ ФНС, возврат денег невозможен, возможна пеня за неправомерный вычет |
| Отсутствие документов о первоначальных расходах | Придётся применять только вычет 1 млн руб․ вместо фактических затрат |
- Продавец платит НДФЛ, если продал до истечения минимального срока владения․
- Покупатель-родственник не получает вычет, если продавец — близкий родственник (ст․ 105․1 НК РФ)․
- Декларацию 3-НДФЛ подаёт только продавец (покупатель при покупке у близкого родственника декларацию по вычету не подаёт)․
- Срок уплаты налога — до 15 июля, подачи декларации, до 30 апреля следующего года․
Обратите внимание: в 2026 году Минцифры обещает запустить упрощённый онлайн-сервис подачи 3-НДФЛ через Госуслуги․ Следите за обновлениями!