С 2026 года многие налогоплательщики сталкиваются с ситуацией, когда в одном налоговом периоде (календарный год) они одновременно продают одну недвижимость и покупают другую. Возникает вопрос: можно ли объединить имущественный налоговый вычет (при продаже) и социальный налоговый вычет (при покупке) и как правильно оформить возврат налога.

Правовая база

• Статья 220 Налогового кодекса РФ – регулирует имущественные налоговые вычеты, в т.ч. при продаже жилой недвижимости.
• Статья 219 НК РФ – определяет порядок получения социальных вычетов (на покупку жилья, уплату процентов по ипотеке, лечение, образование и т.д.).
• Постановление Правительства РФ № 66 от  г. «О порядке предоставления налоговых вычетов в личном кабинете налогоплательщика» – вводит электронный сервис на сайте ФНС.

Все вычеты могут получать только налоговые резиденты России – лица, находящиеся в стране более 183 дней в календарном году.

Какие вычеты бывают?

2.1 Имущественный вычет при продаже квартиры

Имущественный вычет позволяет уменьшить облагаемый доход от продажи недвижимости на сумму, равную:

1. Сумме, полученной от продажи (до вычета расходов).
2. Минус 1 000 000 рублей – необлагаемая часть дохода (по состоянию на 2026 год).
3. Минус документально подтверждённые расходы, связанные с покупкой (если они есть) и уплатой налога.

Таким образом, если вы продали квартиру за 5 млн руб, то облагаемый доход составит 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 руб.

2.2 Социальный вычет при покупке квартиры

Социальный вычет предоставляется в размере 13 % от стоимости недвижимости (не более 260 000 руб) при условии, что покупка осуществлена за собственные средства, а не в кредит. При ипотеке вычет может быть получен по сумме уплаченных процентов – до 390 000 руб.

С 2026 года обсуждался проект увеличения вычета в 2,5 раза, но пока законодательно он не принят. Поэтому актуальны текущие лимиты.

Как совмещать вычеты в одном налоговом периоде?

Если в течение одного календарного года вы продали одну квартиру и купили другую, налоговый орган рассматривает оба события отдельно, но расчет налога производится по единой декларации (Д-1). Возможны два сценария:

1. Продажа с прибылью, покупка без кредита. Вычеты «перекрывают» друг друга: сначала вы уменьшаете налогооблагаемый доход от продажи имущественным вычетом, затем уменьшаете налог к уплате соцвычетом.
2. Продажа без прибыли (убыток) + покупка в ипотеку. Убыток от продажи может быть перенесён на последующие годы (не более трех), а соцвычет по ипотечным процентам применяется к текущему году.

В любом случае, нужно подать одну налоговую декларацию Д‑1 за 2026 год, где в графах указываются:

• Доход от продажи (раздел 1).
• Имущественный вычет (раздел 2).
• Сумма, потраченная на покупку (раздел 3) и соответствующий соцвычет (раздел 4).

Пример расчёта

В данном примере налоговый долг после применения соцвычета составил 130 000 руб, а оставшиеся 390 000 руб можно будет вернуть через личный кабинет ФНС.

Пошаговая инструкция по оформлению вычетов в 2026 году

Шаг 1. Подготовьте пакет документов

• Договор купли‑продажи проданной квартиры + акт приема‑передачи.
• Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство/выписка из ЕГРН).
• Квитанция об уплате налога (если налог уплачивался заранее) или справка из банка о переводе.
• Договор купли‑продажи новой квартиры (или договор ипотечного кредитования).
• Квитанции/чеков, подтверждающих затраты на покупку (регистрационные сборы, нотариальные услуги).
• Справка о статусе налогового резидента (при необходимости).

Шаг 2. Зарегистрируйтесь в личном кабинете ФНС

Перейдите на сайт ФНС России, войдите в Личный кабинет налогоплательщика. Если аккаунт ещё не создан – пройдите процедуру регистрации, используя СНИЛС и мобильный телефон.

Шаг 3. Заполните форму декларации Д‑1

1. Выберите пункт «Заполнить декларацию за 2026 год».
2. В разделе «Имущественные вычеты» укажите доход от продажи, приложите договор и акт.
3. В разделе «Социальные вычеты» укажите сумму, потраченную на покупку, и загрузите договор купли‑продажи (или ипотечный договор).
4. Укажите, что обе операции произошли в одном налоговом периоде – система автоматически проверит корректность дат.
5. Подтвердите декларацию электронной подписью (ЭЦП) или кодом из СМС.

Шаг 4. Отправка и проверка статуса

После отправки декларации вы получите № заявления. Статус можно отслеживать в личном кабинете. Если всё в порядке, налоговая служба в течение 30 дней перечислит вам возврат на указанный банковский счёт.

Шаг 5. При необходимости – подача апелляции

Если налоговая служба отклонила часть вычета, у вас есть 30 дней на подачу жалобы в суд или в Федеральную налоговую службу.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

5.1 Можно ли получить оба вычета, если продажа и покупка произошли в разные месяцы?

Да. Важно, чтобы обе операции попали в один налоговый период (один календарный год). Даты сделок могут быть любыми, главное – правильно указать их в декларации;

5.2 Что делать, если я уже уплатил налог с дохода от продажи, а потом оформил покупку?

В этом случае вы подаёте декларацию Д‑1 и указываете уже уплаченный налог в графе «Уплаченный налог». После расчёта налоговой службы излишек будет возвращён.

5.3 Можно ли перенести убыток от продажи квартиры на будущие годы?

Да. Убыток, полученный от продажи недвижимости, может быть перенесён на последующие три налоговых периода и учитываться при расчёте налога в те годы.

5.4 Какой лимит соцвычета при покупке квартиры в ипотеку?

На 2026 год лимит составляет 390 000 руб (13 % от суммы уплаченных процентов). На покупку без ипотеки – 260 000 руб (13 % от стоимости, но не более 2 млн руб).

5.5 Нужно ли обращаться в банк за справкой о процентных выплатах?

Да. Банк обязан предоставить справку о сумме уплаченных процентов за год. Этот документ – обязательный вложенный файл в декларацию.

Полезные ссылки и сервисы

• Личный кабинет ФНС – подача декларации Д‑1
• Портал Госуслуг – сервис «Налоговый вычет»
• Телеграм‑канал Объясняем.рф – подробные видео‑инструкции по заполнению декларации.
• Консультации в МФЦ (многофункциональный центр) – при отсутствии доступа к интернету.

Сочетание имущественного вычета при продаже квартиры и социального вычета при покупке новой недвижимости в одном налоговом периоде – реальная возможность значительно сократить налоговое бремя. Главное – правильно собрать документы, своевременно подать декларацию в личный кабинет ФНС и помнить о статусе налогового резидента.

Помните: налоговый вычет – это ваш законный финансовый инструмент, а современный электронный сервис ФНС упрощает процесс получения возврата до нескольких кликов мышью.