Имущественный налоговый вычет (ИНВ) — это возможность вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за счёт расходов, связанных с приобретением жилья. Если квартира покупается в совместной (долевой) собственности, правила получения вычета имеют свои нюансы. В статье подробно разобраны условия, размер, порядок оформления и типичные ошибки, которые совершают налогоплательщики.
Основные положения налогового вычета
- Кому предоставляется? Любому физическому лицу, которое уплатило НДФЛ в России и приобрело жилую недвижимость (квартиру, дом, долю в них) за собственные средства.
- Какие виды расходов учитываются?
- Стоимость приобретения (купли‑продажи) недвижимости;
- Проценты по ипотечному кредиту (при условии, что кредит оформлен на приобретение жилья);
- Расходы на ремонт (только в случае, если жильё приобретается в новостройке и подлежит обязательному ремонту).
- Сроки возврата — вычет можно заявлять за три налоговых периода, предшествующие году подачи декларации (обычно за последние три года).
Размер вычета при долевой покупке
Нормативы, действующие в 2025‑2026 годах, выглядят так:
- Для полной стоимости квартиры (при покупке за собственные средства) максимальный размер ИНВ составляет 2 млн руб. на одного налогоплательщика.
- Если жильё приобретено в доле, каждый совладелец может заявить вычет в размере до 1 млн руб. — это половина лимита, но только в том случае, если его доля в праве собственности действительно составляет 50 % и более. При более мелких долях лимит пропорционален их размеру (например, 30 % — 600 тыс. руб.).
- Для ипотечного кредита вычет рассчитывается как 13 % от суммы уплаченных процентов, но не более 3 млн руб. (в 2025‑2026 гг.) по каждому заёмщику. При совместном кредитовании каждый со‑заёмщик имеет право на отдельный расчёт.
- Общий лимит вычета (стоимость + проценты) не может превышать 2 млн руб. на одного человека, если речь идёт о покупке недвижимости до 2024 года. Для жилья, купленного до 2024 года включительно, лимит может достигать 1,1 млн руб. (по данным ФНС за 2026 год).
Условия получения вычета в долевой собственности
- Документальное подтверждение доли. Необходимо предоставить договор купли‑продажи (или договор долевого участия) и выписку из ЕГРН, где указана ваша часть в праве собственности.
- Оплата в собственных средствах. Если часть стоимости оплачивается за счёт займов (не ипотечных) или подарков, эти суммы также учитываются, но только если они действительно перечислены на ваш счёт.
- Согласие всех совладельцев. При совместной заявке каждый со‑совладелец подаёт отдельную декларацию, в которой указывает свою долю и соответствующие расходы.
- Отсутствие двойного учёта. Один и тот же расход (например, общая ипотека) нельзя делить между совладельцами более одного раза; каждый указывает свою часть процента, пропорционально доле в праве собственности.
Пошаговая инструкция по получению вычета
Шаг 1. Сбор документов
| Документ | Для чего нужен |
|---|---|
| Договор купли‑продажи (или договор долевого участия) | Подтверждает факт приобретения и размер вашей доли |
| Выписка из ЕГРН | Доказывает регистрацию прав собственности |
| Квитанции/банковские выписки | Подтверждают оплату стоимости квартиры |
| Справка из банка о сумме уплаченных ипотечных процентов | База для расчёта вычета по процентам |
| Справка о доходах (2‑НДФЛ) за соответствующие годы | Необходима для подачи декларации |
Шаг 2. Расчёт размера вычета
Пример расчёта (данные условные):
- Стоимость квартиры — 2 500 000 руб.; ваша доля — 50 % → 1 250 000 руб.
- Выплаченные проценты по ипотеке за 2024 год — 120 000 руб.; 13 % от этой суммы = 15 600 руб.
Шаг 3. Подача декларации 3‑НДФЛ
- Через личный кабинет на Госуслуги или ФНС;
- Выберите раздел «Налоговый вычет» → «Имущественный вычет»;
- Заполните сведения о доходах, укажите размер расходов (стоимость доли, проценты), загрузите сканы документов;
- Отправьте декларацию. После проверки ФНС перечислит возврат на ваш банковский счёт (обычно — 30‑45 дней).
Шаг 4. Ожидание и контроль
Если возврат не поступил в указанный срок, проверьте статус декларации в личном кабинете. При необходимости подайте запрос о разъяснении (письмо‑запрос в ФНС).
Часто задаваемые вопросы
Можно ли получить вычет, если я в декретном отпуске?
Да. Налоговый вычет не зависит от статуса занятости. Главное — иметь подтверждённый доход (2‑НДФЛ) за соответствующий год и уплаченный НДФЛ.
Какой срок действия права на вычет?
Право возникает в момент подписания акта приёма‑передачи (или иного документа, подтверждающего факт получения квартиры в собственность). Вычет можно заявлять за три года, предшествующие году подачи декларации. Если квартира куплена в 2020 году, а декларацию подали в 2025 году, вы сможете вернуть налог за 2024, 2023 и 2022 годы (2025‑й год уже прошёл).
Что будет, если квартира была куплена до 2024 года?
Для жилья, приобретённого до 31 декабря 2024 года, максимальный возврат может достигать 1,1 млн руб. (по новому лимиту 2026 года). При долевой покупке каждый совладелец имеет отдельный лимит.
Можно ли получить вычет за несколько лет сразу?
Да. При подаче декларации за 2025 год вы указываете расходы, произведённые в 2022‑2024 гг. ФНС вернёт налоги за каждый из этих трёх лет в пропорции к уплаченному НДФЛ.
Как оформить вычет, если ипотека оформлена совместно с супругом?
Каждый супруг подаёт свою декларацию и указывает свою часть ипотечных процентов. При этом каждый может одновременно заявить вычет за свою долю в квартире (до 1 млн руб. на человека).
Пример расчёта вычета для «доли в 30 %»
Сценарий: Вы приобрели 30 % квартиры стоимостью 3 000 000 руб. за счёт собственных средств и совместно с супругой взяли ипотеку на оставшиеся 70 %.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Ваша доля в стоимости квартиры | 0,30 × 3 000 000 = 900 000 руб. |
| Проценты по ипотеке, уплаченные за 2024 год (ваша часть 30 %) | 150 000 руб. × 0,30 = 45 000 руб. → 13 % = 5 850 руб. |
| Лимит для одного заявителя | 2 000 000 руб. |
| Фактический вычет | 905 850 руб. |
В данном случае вычета хватает полностью, и ФНС вернёт почти 906 тыс. руб. за три года (примерно 302 тыс. руб. в год, если ваш НДФЛ за каждый год составлял около 78 000 руб.).
Ошибки, которые часто допускают
- Не указали долю в праве собственности. Без выписки из ЕГРН налоговая служба отклонит декларацию.
- Суммируют проценты дважды. Если ипотека оформлена совместно, каждый заявитель указывает только свою часть.
- Подают декларацию позже, чем через три года. Вычет за более ранние годы возвратить нельзя.
- Не учитывают лимит в 2 млн руб. При превышении лимита часть расходов просто не возмещается.
- Не сохраняют оригиналы документов. При запросе налоговой службы необходимо предоставить оригиналы (или нотариально заверенные копии).
Перспективы изменения лимитов
В 2025‑2026 годах в СМИ регулярно обсуждалось увеличение лимита ИНВ с 2 млн руб. до 6 млн руб. (а некоторые предложения – до 8 млн руб.). Пока закон не изменён, действуют текущие нормы, но следите за новостями ФНС: при изменении лимита правила расчёта долевых вычетов также будут пересмотрены.
Полезные ссылки
- Инструкция ФНС по ИНВ 2024‑2025 гг.
- FAQ «Налоговый вычет» на портале «Госуслуги»
- КонсультантПлюс: статья 220 НК РФ
- Lenta.ru – «Налоговый вычет на 260 тыс. руб. — один раз в жизни»