В 2026 году в России произошли значительные изменения в системе имущественного налогового вычета. Если вы планируете купить квартиру у своей мамы, важно знать, как новые правила влияют на возможность получить вычет, какие документы нужны и какие подводные камни могут возникнуть.
Что такое имущественный налоговый вычет?
Имущественный налоговый вычет – это возврат части уплаченного подоходного налога (НДФЛ) за счёт расходов, связанных с покупкой, строительством или реконструкцией жилья. Вычет предоставляется только физическим лицам‑налогоплательщикам, получающим доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13 % (для большинства резидентов).
Основные изменения в 2026 году
- Максимальный размер вычета увеличен с 2 млн ₽ до 6 млн ₽ (по предложению депутатов от партии «Справедливая Россия»).
- Сроки подачи заявления упрощены: теперь можно загрузить сканы документов через портал Госуслуги в течение трёх лет со дня покупки.
- Уточнены форматы документов: требуется оригинал договора купли‑продажи, подтверждение оплаты (квитанция/выписка) и справка о доходах за год, в котором была совершена покупка.
- Для сделок между родственниками (в т.ч. с матерью) введена обязательная проверка рыночной стоимости недвижимости, чтобы исключить попытки «уклонения» от уплаты НДФЛ.
Условия получения вычета при покупке квартиры у матери
- Наличие дохода, облагаемого НДФЛ. Вычет можно получить только если вы уплатили НДФЛ за тот же налоговый период, в котором были произведены расходы.
- Оформление договора купли‑продажи. Договор должен быть заключён в письменной форме, заверен нотариусом и зарегистрирован в Росреестре.
- Оплата из собственных средств. Важно, чтобы покупка была произведена за счёт ваших собственных средств (банковский перевод, наличные до 10 000 ₽, чек).
- Соблюдение лимита вычета. С 2026 года максимальный размер вычета – 6 млн ₽, что соответствует возврату до 780 000 ₽ (13 % от 6 млн ₽).
- Отсутствие двойного применения вычета. На одну и ту же квартиру нельзя одновременно использовать социальный и имущественный вычет.
Пошаговая инструкция получения вычета
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
- Договор купли‑продажи квартиры (нотариально заверенный).
- Квитанция/выписка из банка о полном расчёте стоимости квартиры.
- Справка 2‑НДФЛ за год, в котором была сделана покупка (или справка о доходах с места работы).
- Документ, подтверждающий факт государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).
- Согласие матери (продавца) на предоставление её ИНН и СНИЛС, если они требуются для подтверждения родства.
Шаг 2. Оценка рыночной стоимости (для сделок с родственниками)
Для избежания риска «недоимки» налоговых органов рекомендуется заказать независимую оценку недвижимости у лицензированного оценщика. Оценка должна быть в пределах ±10 % от цены, указанной в договоре.
Шаг 3. Подача заявления через портал Госуслуги
- Зайдите в личный кабинет Госуслуги и выберите услугу «Имущественный налоговый вычет».
- Заполните электронную форму, указав сведения о доходах, стоимости квартиры и данные продавца (мать).
- Загрузите сканы всех подготовленных документов (PDF, JPG, до 5 МБ каждый).
- Подтвердите согласие на обработку персональных данных и отправьте заявку.
Шаг 4. Ожидание решения налоговой службы
Срок рассмотрения заявления обычно составляет до 30 календарных дней. Если налоговая служба запросит дополнительные сведения, вам придёт уведомление в личный кабинет.
Шаг 5. Получение возврата
После одобрения вычет будет начислен на ваш банковский счёт, указанный в заявлении, либо вы сможете получить его в виде налоговой справки и оформить возврат через ваш банк.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли получить вычет, если квартира была подарена мамой?
Да, но в этом случае применяется социальный налоговый вычет (при покупке первой квартиры) или имущественный, если вы оплатили её стоимость своими средствами. Подарок без оплаты не создаёт налоговой базы для вычета.
Что делать, если цена в договоре ниже рыночной?
Налоговая служба может отказать в вычете, посчитав, что сделка имеет скрытую цель – уклонение от налога. В таком случае понадобится предоставить независимую оценку, подтверждающую реальную стоимость.
Можно ли совместно с матерью оформить вычет, если я совмещаю доходы?
Вычет предоставляется только налогоплательщику, который уплатил НДФЛ. Если вы и ваша мать совместно владеете квартирой, каждый может заявить вычет только в части расходов, которые он сам оплатил.
Какой срок действия вычета?
Согласно новому законодательству, вычет можно получить в течение трёх лет с момента покупки недвижимости, если все документы загружены в электронный кабинет.
Можно ли получить вычет, если квартира находится в другом регионе?
Да. Регион не имеет значения, главное – правильно оформить договор и зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Практический пример расчёта
Допустим, вы приобрели у мамы квартиру за 5 000 000 ₽. Вы уплатили НДФЛ за 2026 год в размере 650 000 ₽ (13 % от 5 млн ₽). Вычет рассчитывается так:
- Максимальная база вычета – 5 000 000 ₽ (не превышает лимита 6 млн ₽).
- Сумма возврата = 5 000 000 ₽ × 13 % = 650 000 ₽.
Если в 2027 году вы получите дополнительный доход и уплатите НДФЛ, часть вычета, не использованная в 2026 году, можно будет перенести на следующий налоговый период.
Ошибки, которых следует избегать
- Неуплата полной стоимости квартиры из собственных средств. Частичная оплата за счёт кредита без указания в документе «собственные средства» может привести к отказу.
- Отсутствие подтверждения родства. При сделках между родственниками необходимо приложить справку о семье или выписку из ЗАГСа.
- Скрытие реальной стоимости. Указание искусственно заниженной цены – главный повод для налоговой проверки.
- Заполнение формы с ошибками. Неправильные ИНН, СНИЛС или даты могут затянуть процесс на несколько месяцев.
- Пропуск срока подачи. После 3‑летнего периода право на вычет утрачивается.
Покупка квартиры у матери – одна из самых популярных схем приобретения жилья в России. С учётом новых лимитов 2026 года (до 6 млн ₽) и упрощённых электронных процедур, получить имущественный налоговый вычет стало проще, но требует внимательного подхода к документам и соблюдения рыночных цен. Следуйте приведённой инструкции, заранее подготовьте все бумаги и не откладывайте подачу заявления – тогда возврат налога будет быстрым и безболезненным.
Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подготовке документов, обратитесь к профессиональному бухгалтеру или юристу, специализирующемуся на налоговом праве.