В 2026 году правила получения имущественного налогового вычета при покупке жилья изменились: увеличены лимиты, появились новые формы подачи документов, а сама процедура стала проще благодаря интеграции с порталом Госуслуги. Особое внимание уделяется индивидуальным предпринимателям (ИП): важно понимать, в каких случаях предприниматель может вернуть НДФЛ за покупку квартиры, а когда нет.

Кто имеет право на имущественный вычет: физлицо vs ИП

Закон разделяет статус ИП и простого физлица. Ключевое правило: право на вычет возникает у физического лица, уплачивающего НДФЛ по ставке 13 % (15 %). Поэтому:

• Если ИП находится на общей системе налогообложения (ОСНО), он платит НДФЛ и может подать 3-НДФЛ для получения вычета как физическое лицо.
• Если ИП использует упрощёнку (УСН), ЕСХН, ПСН или АУСН, он не платит НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности, а значит, за этими доходами вычет не применяется.
• Однако если у ИП есть дополнительный доход, облагаемый НДФЛ (например, зарплата по найму, аренда личного имущества, дивиденды), он вправе подать 3-НДФЛ и вернуть налог уже с этих сумм.

Новые лимиты 2026 года

Депутаты Госдумы весной 2026 года приняли законопроект, увеличив максимальные суммы вычета:

Важно: если квартира куплена до 2026 года, но вычет ещё не использован полностью, оставшуюся часть можно получить уже по новым лимитам.

Поэтапная инструкция для ИП на ОСНО

1. Подготовьте документы:
   • ДКП или ДДУ с актом приёма-передачи;
   • Справка 2-НДФЛ (если есть доход от работодателя);
   • Декларация 3-НДФЛ за предыдущий год;
   • Платёжные документы (чеки, выписки, квитанции).
2. Рассчитайте налоговую базу. От дохода по ОСНО вычтите профессиональные вычеты и авансовые платежи. Остаток — база для расчёта возврата.
3. Заполните 3-НДФЛ онлайн через ЛК-ФЛ или «Госуслуги» (новый сервис «Жизненные ситуации → Покупка жилья»).
4. Отправьте декларацию электронной подписью или на бумаге в ИФНС по месту регистрации.
5. Ожидайте возврат в течение 4 месяцев (3 на камералку + 1 на перечисление).

Как ИП на УСН всё-таки может получить вычет

Если вы ИП на «упрощёнке», но хотите вернуть НДФЛ за покупку квартиры, у вас есть два варианта:

• Выйти на ОСНО добровольно с начала следующего года, начать платить НДФЛ и тогда подать декларацию.
• Иметь дополнительный доход, облагаемый НДФЛ (например, сдали личную машину в аренду, получили зарплату на основном месте работы). Налог с этих доходов тоже можно вернуть через вычет.

Частые ошибки ИП

Пример расчёта для ИП на ОСНО

Дано: ИП купил квартиру в 2026 году за 5 000 000 ₽, оформил ипотеку на 3 500 000 ₽, проценты за год — 150 000 ₽. Доход по ОСНО — 1 200 000 ₽, НДФЛ, 156 000 ₽.

• Основной вычет: 6 000 000 ₽ × 13 % = 780 000 ₽ (максимум).
• Процентный вычет: 6 000 000 ₽ × 13 % = 780 000 ₽.
• В 2026 году ИП вернёт доступные 156 000 ₽ (весь уплаченный НДФЛ).
• Остаток (1 404 000 ₽) переносится на следующие годы в течение всего срока владения квартирой.

Где подать документы

• Личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru (электронная подпись ИП).
• Госуслуги → Жизненные ситуации → Покупка жилья (новый сервис 2026 года).
• МФЦ или ИФНС по месту регистрации на бумаге.

Краткий чек-лист для ИП

1. Убедитесь, что вы платите НДФЛ (ОСНО или дополнительный доход).
2. Сохраняйте все чеки и договоры.
3. Не подавайте декларации раньше конца года, в котором возникло право собственности.
4. Используйте новые лимиты 2026 года: до 6 млн ₽ и 780 000 ₽ возврата.
5. Не забывайте про проценты по ипотеке — дополнительный вычет.