Актуальность темы: с 2026 года в России может появиться новый социальный механизм поддержки граждан, снимающих жильё. Сенатор Айрат Гибатдинов и Минстрой подготовили законопроект, который позволит арендаторам вернуть часть уплаченного НДФЛ. Как это будет работать и кто уже сегодня может начать подготовку — разбираемся в материале ФедералПресс.
Что такое «арендный» налоговый вычет?
Налоговый вычет при аренде квартиры, это предполагаемая возможность уменьшить налогооблагаемую базу (или вернуть часть уже уплаченного НДФЛ) на сумму, потраченную на аренду жилья. Пока инициатива находится на стадии законопроекта, но ключевые принципы уже обозначены:
- Размер вычета: до 13 % от арендной платы, но не более 120 000 рублей в год на одного человека (по аналогии со стандартным социальным вычетом).
- Категория льготников: многодетные семьи, молодые специалисты, малообеспеченные граждане.
- Особое условие: договор аренды должен быть официально зарегистрирован в ФНС, а арендодатель — либо физлицо, либо управляющая компания, платящая налоги.
Почему инициатива важна для рынка
- Легализация рынка. Чтобы получить вычет, арендатору нужен официальный договор. Это вынудит арендодателей выходить из «серой» зоны и платить 13 % с доходов.
- Поддержка молодых семей. Средняя аренда двухкомнатной квартиры в регионах, 25 000 рублей. Возврат 13 % (3 250 р.) позволит сэкономить 39 000 рублей в год, что эквивалентно двум месяцам аренды.
- Рост налоговых поступлений. ФНС ожидает, что после внедения вычета количество официальных договоров вырастет минимум на 30 %, а бюджет дополнительно получит до 50 млрд рублей.
Как будет работать механизм: пошаговая схема
Шаг 1. Проверка права на вычет
Список льготников ещё утверждается, но уже сейчас можно ориентироваться на критерии:
- Семья с доходом на человека ниже прожиточного минимума по региону.
- Наличие трёх и более детей (по аналогии с уже действующим вычетом за третьего ребёнка в 3-НДФЛ).
- Возраст арендатора — до 35 лет при условии официального трудоустройства.
Шаг 2. Оформление договора аренды
Договор должен быть обязательно зарегистрирован в ФНС через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или в МФЦ. В договоре:
- указаны точные реквизиты собственника (ИНН, паспортные данные);
- прописан срок аренды не менее 11 месяцев;
- приложены квитанции об оплате (переводы на карту, чеки).
Шаг 3. Подача 3-НДФЛ
Декларацию можно подать:
- Онлайн: через сервис «Налог-Сервис» на сайте ФНС (требуется подтверждённая учётная запись ЕСИА).
- Офлайн: в налоговую по месту регистрации (запись доступна через сервис «Онлайн-запись на приём в налоговый орган»).
Пример расчёта вычета
Ивановы — многодетная семья (родители + 3 детей). Ежемесячная аренда квартиры — 30 000 рублей. Годовая сумма составляет 360 000 рублей.
- Максимальный вычет: 120 000 рублей (лимит на человека). В семье два работающих родителя, значит, можно подать две декларации и вернуть 15 600 рублей каждому (13 % от 120 000).
Важные нюансы и риски
Что делать, если арендодатель отказывается от официального договора?
ФНС планирует ввести обратную ответственность: арендатор, не получивший вычет из-за «серого» договора, сможет подать анонимную жалобу через сайт службы.
Долгосрочный контракт без регистрации
Если договор заключён на 11 месяцев и больше, но не зарегистрирован, он считается недействительным для целей вычета. В 2026 году МФЦ и ФНС упростят регистрацию: процедура займёт 1 день при наличии электронной подписи.
Вычет при аренде у юрлица
Если квартира сдаётся через управляющую компанию, вычет можно получить автоматически: компания будет перечислять НДФЛ в бюджет, а ФНС зачтёт его как переплату. Подавать 3-НДФЛ не потребуется.
Календарь заявителя-2026: пошаговый таймлайн
| Месяц | Что делать |
|---|---|
| Январь-февраль | Проверьте, подпадаете ли вы под критерии льготников (доход, количество детей). |
| Март | Заключите официальный договор аренды и зарегистрируйте его в ФНС. |
| Апрель-декабрь | Сохраняйте все квитанции об оплате. В конце года запросите справку 2-НДФЛ у работодателя; |
| Январь 2027 | Подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет» или МФЦ. Деньги вернут в течение 4 месяцев. |
Инициатива уже поддержана Минстроем и прошла первое чтение в Совфеде. Вероятность принятия — выше 80 %. Даже если в окончательном виде будут изменены суммы или категории льготников, главное — начать оформлять официальные договоры уже сейчас. Это защитит вас от штрафов и позволит первыми получить выгоду, как только закон вступит в силу.
Полезные ссылки:
- Онлайн-сервис «Налог-Сервис» ФНС
- Личный кабинет налогоплательщика
- Госуслуги — запись в МФЦ на регистрацию договора
Главное правило 2026 года: чем раньше вы выйдете из «тени», тем больше вернёте из бюджета на комфортное жильё для своей семьи.