19 апреля 2026 года – ФНС России и Совет Федерации совместно подготовили пакет изменений, который должен вывести рынок аренды жилья из серой зоны и одновременно дать гражданам возможность получать налоговый вычет с арендных платежей․ Как арендодателю, так и арендатору важно понимать, какие именно выгоды и обязанности ждут их уже в этом году․
Что изменилось в законодательстве?
Легализация доходов: что теперь обязан сделать арендодатель
ФНС намерена автоматически отслеживать объявления на популярных досках недвижимости и сверять их с поданными декларациями․ Алгоритмы будут:
- сканировать фото квартир и сопоставлять их с базой ЕГРН по уникальным признакам (расположение окон, планировка);
- анализировать телефонные номера и email, указанные в объявлениях;
- кросс-чекать платежи через быстрые платежи и сервисы типа «Система быстрых платежей» (СБП)․
Новый налоговый вычет для арендаторов
Сенатор Айрат Гибатдинов предложил механизм, аналогичный имущественному вычету при покупке квартиры, но ориентированный на аренду:
- Вычет предоставляется нанимателю жилья — физическому лицу, заключившему официальный договор аренды․
- Максимальный размер вычета — 13% от суммы годовой арендной платы, но не более 120 000 рублей в год․
- Инициатива распространяется на молодые семьи и многодетных родителей в приоритетном порядке․
Как получить вычет: пошаговая инструкция
| Шаг | Что делать | Куда идти / что готовить |
|---|---|---|
| 1 | Заключить официальный договор аренды | Нотариус или электронная подпись через Госуслуги |
| 2 | Убедиться, что арендодатель зарегистрирован как ИП или самозанятый | Проверьте статус по ИНН на сайте ФНС |
| 3 | Сохранять все квитанции и чеки | PDF-файлы в личном кабинете «Мои налоги» |
| 4 | Подать 3-НДФЛ | Через сервис «ФНС-онлайн» или личный кабинет налогоплательщика |
| 5 | Дождаться возврата 13% | На карту «Мир» или расчётный счёт |
Какие риски остаются у «тайных» арендодателей
Для тех, кто пока не решился легализоваться, ФНС подготовила дополнительные меры контроля:
- Штраф 20% от неуплаченного налога за первое нарушение, 40% — при повторном․
- Блокировка счёта в банке при выявлении подозрительных транзакций аренды․
- Внесение данных в реестр должников, что повлияет на кредитную историю․
Калькулятор примерной выгоды для арендатора в 2026 году
Пример:
- Месячная аренда = 40 000 руб․
- Годовая аренда = 480 000 руб․
- Вычет = 13% × 480 000 = 62 400 руб․
Таким образом, фактически квартиросъёмщик экономит 5 200 руб․ в месяц․
Что дальше: планы на 2027–2028 годы
Минфин уже анонсировал следующие этапы:
- 2027, расширение вычета до 200 000 руб․ в год для семей с детьми-инвалидами․
- 2028 — переход на полностью электронные договоры аренды через Госуслуги, интегрированные с Росреестром․
Ключевые советы
- Арендодателю: зарегистрируйтесь как самозанятый, чтобы платить всего 4–6% вместо 13% НДФЛ․
- Арендатору: требуйте официальный договор и квитанции — это ваше право на вычет․
- Всем: храните документы не менее 4 лет — срок давности налоговой проверки․