Дата актуальности: 20 апреля 2026 г.
Кто считается налоговым нерезидентом РФ?
Согласно статье 207 Налогового кодекса РФ, налоговым нерезидентом признаётся физическое лицо, которое находится на территории Российской Федерации менее 183 календарных дней в течение любых 12 подряд идущих месяцев. Для нерезидентов действуют повышенные ставки налогов и ограничения в части вычетов.
Общая ставка НДФЛ при продаже недвижимости
При продаже любой недвижимости (жилой, коммерческой, земельного участка) нерезидент обязан:
- уплатить НДФЛ по ставке 30 % от полученного дохода (п. 3 ст. 224 НК РФ);
- подать декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля того же года.
Минимальный срок владения и «обнуление» налога
Для резидентов
Резиденты освобождаются от НДФЛ, если имущество находилось в собственности:
- 3 года — для объектов, полученных:
- в порядке наследования или дарения от близких родственников;
- в результате приватизации;
- по договору ренты.
- 5 лет — для всех остальных случаев.
Для нерезидентов
Начиная с 1 января 2025 года (ФНС, письмо № СД-4-3/10575@ от ), нерезиденты получили аналогичное право освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости, если срок владения превышает 3 или 5 лет, но только при условии, что объект не использовался в предпринимательской деятельности.
Можно ли нерезиденту уменьшить налоговую базу?
Налоговый вычет 1 000 000 ₽
До 2025 года нерезиденты не имели права на имущественный вычет 1 000 000 ₽. С 2025 года правило изменилось: вычет разрешён, если:
- объект владели более 3/5 лет;
- продавец подтверждает статус налогового нерезидента в момент продажи;
- продажа не связана с предпринимательской деятельностью.
Вычет расходов на покупку
По разъяснениям ФНС (письмо № БС-4-11/2085@ от ) нерезиденты вправе уменьшать доход на документально подтверждённые расходы приобретения, если это предусмотрено международным договором об избежании двойного налогообложения (например, Конвенция РФ-КНР). В противном случае налог берётся с всей суммы дохода.
Кадастровая стоимость как «подушка безопасности»
Если цена в договоре купли-продажи меньше 70 % кадастровой стоимости, то для расчёта налога применяется именно 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Это касается как резидентов, так и нерезидентов.
Пошаговый алгоритм продажи недвижимости нерезидентом
- Подготовка документов
- Паспорт (или загранпаспорт с переводом).
- Свидетельство о праве собственности / ЕГРН.
- Договор купли-продажи.
- Документы-подтверждение расходов (квитанции, банковские выписки, ДДУ и т.д.).
- Уточнение статуса налогового резидентства
Заполните форму подтверждения нерезидентского статуса в ФНС или через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
- Расчёт налога
Формула 2026 года:
НДФЛ = (Доход от продажи — Вычет 1 000 000 ₽ или расходы) × 30 %
Или 0 %, если владели более 3/5 лет и соблюдены условия. - Подача декларации 3-НДФЛ
- Срок: до 30 апреля.
- Способы:
- онлайн на сайте ФНС;
- через «Госуслуги»;
- лично в инспекции по месту нахождения недвижимости.
- Оплата налога
Реквизиты выдаются вместе с уведомлением. Оплатите до 15 июля.
Пример расчёта 2026
Дано:
Нерезидент продал квартиру в Москве за 8 000 000 ₽. Кадастровая стоимость 9 000 000 ₽. Владел 2 года. Документов о расходах нет.
Расчёт:
- Минимальная налоговая база: 9 000 000 ₽ × 70 % = 6 300 000 ₽.
- Вычет 1 000 000 ₽ не применяется (срок владения менее 3 лет);
- НДФЛ: 6 300 000 ₽ × 30 % = 1 890 000 ₽.
Частые вопросы
Можно ли снизить ставку 30 %?
Только в случае изменения статуса на резидента до момента подачи декларации (например, вернувшись в РФ и прожив 183+ дней).
Что если я продал долю в квартире?
Вычет делится пропорционально доле, но не может превышать 1 000 000 ₽ в совокупности для всех продавцов-долей.
Нужно ли платить налог в стране гражданства?
Проверьте наличие договора об избежании двойного налогообложения. Если доход облагается в РФ, в большинстве договоров предусмотрен зачёт уплаченного налога.
Как подтвердить расходы?
- Договор купли-продажи + квитанции;
- Акт приёма-передачи по ДДУ;
- Банковские выписки об оплате.
С 2025 года нерезиденты получили частичные льготы: освобождение при длительном владении и право на вычет 1 000 000 ₽. Однако ставка 30 % остаётся высокой, а доказательные требования к расходам строгими. Всегда проверяйте актуальность законодательства и консультируйтесь с профильным юристом перед сделкой.