Каждый владелец недвижимости рано или поздно сталкивается с необходимостью продать квартиру. Вместе с этой операцией возникает вопрос: обязательно ли платить налог с продажи квартиры? Ниже — подробный разбор действующих норм Налогового кодекса, актуальных на апрель 2026 года, а также пошаговая инструкция по снижению налога до нуля.

Когда налог платить не нужно

• Минимальный срок владения. С минимальный «налоговый» период владения сократился до 3-х лет, если квартира:
  • получена по наследству или дару от близкого родственника;
  • приватизирована;
  • передана по договору пожизненного содержания.
• Единственное жильё. Если на момент продажи у вас нет другой квартиры (или прошло менее 90 дней после покупки новой), то срок владения также 3 года.
• Новые льготы-2026. Семьи, где есть ребёнок-инвалид любого возраста либо второй ребёнок родился не позднее , освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения;

Как рассчитать налог, если срок владения меньше 3 лет

Если льгот не оказалось, придётся платить 13 % с дохода. Но можно снизить базу:

1. Вычет расходов. Уменьшите доход на сумму, потраченную на покупку квартиры, при наличии подтверждающих документов (договор купли-продажи, выписки из ЕГРН, платёжные поручения).
2. Имущественный вычет. Вместо подтверждения расходов можно применить фиксированный вычет 1 000 000 ₽.

Пример:

• Продажная цена 5 500 000 ₽.
• Квартира куплена 2 года назад за 4 000 000 ₽.
• Налог: (5 500 000 – 4 000 000) × 13 % = 195 000 ₽.
• Если документов нет, можно использовать 1 000 000 ₽: (5 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 585 000 ₽. Очевидно, первый способ выгоднее.

Шаги для льготников-2026

1. Подтвердите статус семьи. Предоставьте:
   • свидетельство о рождении второго ребёнка (до );
   • справку МСЭ о ребёнке-инвалиде.
2. Подайте заявление в ИФНС; До 30 апреля следующего за годом продажи года подайте форма 3-НДФЛ с приложением документов.
3. В заявлении кода льготы 901 (освобождение согласно новым поправкам).

Важные детали

• Долевая собственность. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, льгота рассчитывается пропорционально доле, но каждый должен подтвердить своё право.
• НДС и недвижимость. Прямо к продаже квартиры НДС не относится (он взимается с коммерческих операций), но в 2026 году депутаты рассматривают повышение ставки НДС с 20 % до 22 % для бизнеса — это не коснётся физлиц при продаже жилья.
• Сроки отчётности. Даже если налог нулевой, налоговая декларация подаётся в срок до 30 апреля. Пропуск — штраф 1 000 ₽ минимум.

Чек-лист перед сделкой

❏ Проверилась дата приобретения и основание (ДДУ, наследство, приватизация).
❏ Собраны все первичные документы.
❏ Уточнён статус льготы (дети-инвалиды, второй ребёнок).
❏ Сделан выбор между вычетом расходов и фиксированным вычетом.
❏ Скачан актуальный бланк 3-НДФЛ на сайте nalog.gov.ru.

При правильном подходе в 2026 году можно полностью избежать налога при продаже квартиры: либо вы и так владели жильём свыше минимального срока, либо попадаете под новые льготы для семей с детьми. Главное — успеть оформить документы и подать декларацию вовремя.

Данная статья подготовлена на основе официальных материалов ФНС и последних поправок в Налоговый кодекс, принятых Госдумой в 2026 году.