С 2026 года в России вступили в силу ключевые изменения в Налоговый кодекс РФ, которые напрямую затрагивают миллионы собственников недвижимости и инвесторов. Госдума в третьем чтении 14 января 2026 года утвердила законопроект, который:
- сокращает минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ;
- вводит новые нюансы расчёта срока при операциях РЕПО и займах;
- расширяет категории граждан, которые могут воспользоваться льготой.
Что изменилось в расчёте срока владения?
Кратко по фактам
| Параметр | До 2026 г. | С 2026 г. |
|---|---|---|
| Минимальный срок для освобождения от НДФЛ при продаже жилья | 5 лет (3 года для единственного жилья и наследства) | 3 года для всех категорий собственников |
| Операции РЕПО и займов | Прерывали срок владения | Не прерывают |
| Дата начала расчёта | Дата регистрации права | Без изменений |
Таким образом, если раньше продавец квартиры должен был ждать 5 лет, чтобы не платить 13 % с прибыли, то теперь достаточно 3 лет. Исключения касаются недвижимости, полученной по наследству или в дар от близких родственников — для них срок остаётся прежним (3 года).
Как именно считается срок владения?
- Начало отсчёта, дата, указанная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
- Конец отсчёта — дата государственной регистрации перехода права к новому собственнику.
- Непрерывность — даже если объект был передан в залог или займ (включая операции РЕПО), срок не «обнуляется».
Пример расчёта
Иван купил квартиру и оформил её в залог по сделке РЕПО . Вернул залог . В соответствии с новым законом срок владения не прерывался, а значит с Иван может продать квартиру без НДФЛ.
Кому особенно выгодны изменения?
- Инвесторы, активно использующие инструменты РЕПО и займы.
- Семьи с несколькими объектами недвижимости, теперь им достаточно 3 лет владения любым жильём.
- Дольщики ДДУ, которые раньше рисковали попасть в «пятилетний» лимит.
Что делать в 2026 году?
Проверьте даты в ЕГРН
Возьмите выписку из ЕГРН и убедитесь, что с момента регистрации права прошло не менее 3 лет.
Подготовьте документы к продаже
- Договор купли-продажи или переуступки.
- Справка о нулевой задолженности по налогам (если применимо).
- Платёжные поручения, подтверждающие расходы на покупку.
Не забудьте об отчётности
Даже если вы освобождены от НДФЛ, при продаже дорогой недвижимости (свыше 5 млн руб.) может потребоваться 3-НДФЛ с нулевым результатом для подтверждения льготы.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: Я купил квартиру в 2024 году. Сколько ждать до продажи без налога?
Ответ: До 2027 года включительно. Начиная с 2027 года вы можете продать квартиру, не платя 13 % НДФЛ.
Вопрос: Что если я продам квартиру раньше 3 лет?
Ответ: Придётся заплатить 13 % с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку.
Новые правила существенно упрощают жизнь владельцам недвижимости и инвесторам, сокращая «налоговый риск» и способствуя развитию рынка. Главное — отслеживать даты владения и правильно оформлять сделки, чтобы не потерять льготу.