В 2026 году в Налоговый кодекс РФ внесены масштабные изменения, которые напрямую влияют на размер и условия уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартир. Ниже ‒ подробная инструкция, кто, сколько и при каких условиях должен заплатить, а кто может полностью освободиться от налога.
Кратко о ключевых изменениях 2026 г.
- НДФЛ при продаже жилья не платят семьи, у которых есть дети-инвалиды любого возраста.
- Аналогичная льгота распространяется на семьи, где второй ребёнок родился не позднее 30 апреля 2026 года.
- Госдума приняла в третьем чтении пакет поправок; одновременно с льготами предусмотрено повышение НДС с 20 % до 22 %, но это не влияет на продажу квартир, так как НДС оплачивают юрлица и ИП.
Какой налог платит обычный собственник
Базовая ставка
Стандартная ставка НДФЛ при продаже недвижимости составляет 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов РФ.
Минимальный срок владения
Чтобы не платить налог вообще, квартира должна находиться в собственности:
- 3 года – если жильё:
- получено по наследству или в дар от близкого родственника;
- получено при приватизации;
- единственное жильё на момент продажи.
- 5 лет – во всех остальных случаях.
Новые льготы 2026 года
Семьи с детьми-инвалидами
Начиная с 01 января 2026 г. семья, в которой хотя бы один ребёнок имеет инвалидность любой группы и любого возраста, может продать свою квартиру и полностью освободиться от НДФЛ, даже если срок владения меньше минимального.
Семьи с двумя и более детьми
Если у семьи уже есть один ребёнок, а второй (или последующий) родился до 30 апреля 2026 года, то при продаже жилья в 2026-2027 гг. НДФЛ также не начисляеться независимо от срока владения.
Как подтвердить право на льготу
- Свидетельство о рождении ребёнка + документ, подтверждающий инвалидность (для п. 3.1).
- Свидетельства о рождении всех детей (для п. 3.2).
- Заявление в налоговую о применении льготы (форма 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года после продажи).
Как уменьшить налог, если льгота не подходит
Имущественный вычет
Можно выбрать один из двух способов:
- Вычет 1 000 000 ₽ – фиксированная сумка. Налог = 13 % × (Цена продажи – 1 000 000 ₽).
- Расходы на покупку – вычитаются реальные документально подтверждённые расходы. Налог = 13 % × (Цена продажи – цена покупки – проценты по ипотеке – ремонт).
Пример:
Квартира куплена за 5 000 000 ₽, продана за 6 200 000 ₽. НДФЛ = 13 % × (6,2 – 5,0) млн = 156 000 ₽.
Нулевая декларация
Если после применения вычета получается нулевой налог, всё равно необходимо подать 3-НДФЛ и приложить документы, подтверждающие право на вычет.
Пошаговый алгоритм продавца
- Проверить срок владения и право на льготу.
- Выбрать оптимальный способ уменьшения налога (льгота, вычет 1 млн или расходы).
- Собрать документы (ДКП, ЕГРН, платёжки, акты приёма-передачи).
- До 30 апреля 2027 года подать 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС или портал «Госуслуги».
- Оплатить исчисленный налог до 15 июля 2027 года, если сумма не нулевая.
Частые вопросы
Вопрос: Я продал квартиру в январе 2026 г., но купил новую в марте. Нужно ли платить налог?
Ответ: Нет, если применяете льготу семей с детьми или используете вычет «расходы на покупку» и новая квартира стоит дороже проданной.
Вопрос: Как повышение НДС до 22 % повлияет на сделку?
Ответ: Никак. НДС платят компании и предприниматели. При продаже квартиры физлицом НДС не возникает.
Вопрос: Подходит ли льгота для продажи доли в квартире?
Ответ: Да, если доля принадлежит члену семьи, соответствующему критериям льготы.
Чек-лист «Всё ли вы учли?»
- ☐ Проверил срок владения.
- ☐ Проверил право на льготу (дети-инвалиды / второй ребёнок).
- ☐ Сохранил все чеки и договоры.
- ☐ Заполнил 3-НДФЛ.
- ☐ Отправил декларацию в ФНС.