Краткое содержание

1. Что изменилось в 2026 году
2. Когда налог платить не нужно
3. Прогрессивная шкала НДФЛ
4. Как рассчитать налог к уплате
5. Пошаговая инструкция по уплате
6. Льготы и вычеты
7. Частые ошибки и штрафы

Что изменилось в 2026 году

С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ, которая коснулась и доходов от продажи недвижимости. В 2026 году базовые положения сохраняются, но важно учитывать:

• доходы, полученные после , облагаются по новым ставкам;
• фактическую дату получения дохода определяет дата регистрации перехода права в Росреестре;
• если договор купли-продажи подписан в 2024 году, но право переходит в 2026 году, налог рассчитывается по 2025-шкале.

Когда налог платить не нужно

Освобождение от НДФЛ зависит от двух критериев: срока владения и типа имущества. В 2026 году действуют следующие правила:

Прогрессивная шкала НДФЛ в 2026 году

Доходы, полученные от продажи недвижимости с , подпадают под следующие ставки:

• 13 % — на сумму дохода до 2 400 000 рублей;
• 15 %, на доход от 2 400 001 до 5 000 000 рублей;
• 18 % — на доход свыше 5 000 000 рублей.

Пример для резидента РФ:
Вы продали квартиру за 7 млн рублей. Налог составит:
2 400 000 × 13 % = 312 000 ₽
2 600 000 × 15 % = 390 000 ₽
2 000 000 × 18 % = 360 000 ₽

Как рассчитать налог к уплате

Шаг 1. Определяем налоговую базу

База = стоимость по договору или 70 % кадастровой стоимости, что больше.

Шаг 2. Применяем вычеты

• Имущественный вычет, 1 000 000 рублей (единый лимит на все продажи за год);
• Документальные расходы, можно вычесть подтверждённые расходы на покупку, ремонт, регистрацию.

Шаг 3. Рассчитываем налог по шкале

Пример:

1. Продажа за 6 000 000 рублей, куплена за 4 500 000 рублей (есть ДКП).
2. Налоговая база = 6 000 000 – 4 500 000 = 1 500 000 рублей.
3. 1 500 000 рублей < 2 400 000 → ставка 13 %.
4. К уплате: 1 500 000 × 13 % = 195 000 рублей.

Пошаговая инструкция по уплате

1. До 30 апреля 2027 года подать 3-НДФЛ за 2026 год:
   
   — через личный кабинет на nalog.ru;
   
   — в бумаге — в ИФНС по месту жительства.
2. До 15 июля 2027 года перечислить налог:
   
   — реквизиты указываются в квитанции/уведомлении из ИФНС;
   
   — способ: СБП, онлайн-банк, отделение банка, Госуслуги.
3. Хранить документы не менее 4 лет: ДКП, платёжки, выписки из ЕГРН, чеки на ремонт.

Льготы и вычеты

Имущественный вычет 1 000 000 ₽

Можно применить к любым продажам, но только один раз за налоговый период.

Расходный вычет

Подойдут:

• договор купли-продажи и платёжные документы при покупке;
• квитанции за ремонт, услуги дизайнера, нотариуса;
• ипотечный договор и справка о процентах.

Налоговый зачёт при покупке новой недвижимости

Если одновременно продаёте и покупаете жильё, можно получить имущественный вычет в размере до 260 000 рублей (2 000 000 × 13 %), что частично или полностью перекроет НДФЛ от продажи.

Частые ошибки и штрафы

• Не подать декларацию: штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 рублей).
• Не уплатить налог: пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки + 20 % штраф от неуплаченной суммы.
• Заниженная кадастровая стоимость: ИФНС может доначислить налог по 70 % кадастровой стоимости + штрафы.

Совет: Если сумма продажи близка к 1 млн рублей, проверьте рыночную цену и кадастровую стоимость — налоговая может пересчитать.

1. Продажа после 3 (или 5) лет владения → налог не платите.
2. В остальных случаях, используйте вычет 1 млн ₽ или расходы.
3. До 30 апреля — подать 3-НДФЛ, до 15 июля — уплатить налог.
4. Всегда храните документы и проверяйте актуальные реквизиты на сайте ФНС России.