Актуальность. С 1 января 2026 года действуют новые разъяснения Федеральной налоговой службы (УФНС) по вопросам налогообложения доходов от продажи недвижимости‚ в т.ч. для пенсионеров. В статье рассматриваются все нюансы получения имущественного налогового вычета‚ сроки подачи декларации и порядок расчёта налога.

Правовая база

Налоговые вычеты регулируются статьёй 220 Налогового кодекса РФ. Ключевые положения‚ касающиеся продажи жилой недвижимости‚ включают:

• Имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей при продаже квартиры‚ если собственник владел ею менее 5 лет.
• Возможность получить вычет за три предыдущих налоговых периода (до 2023 года включительно) – об этом сообщает доцент кафедры налогового права в интервью изданию «Абзац».
• Отсутствие налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры‚ если получена полная компенсация в виде другого жилого помещения.

Кто может претендовать на вычет?

Налоговый вычет может быть получен:

1. Физическими лицами‚ не являющимися индивидуальными предпринимателями;
2. Пенсионерами‚ включая тех‚ кто получает не работающие пенсионные выплаты (разъяснения УФНС по республике Хакасия‚ республике Коми‚ Магаданской области и др.).
3. Семьями‚ где есть дети-инвалиды любого возраста – в этом случае вычет предоставляеться независимо от срока владения жильём.

Условия получения вычета

Срок владения

Для получения вычета в размере 1 млн рублей необходимо‚ чтобы квартира была в собственности менее пяти лет. Если срок владения превышает пять лет‚ налог на доход от продажи рассчитывается по ставке 13 % (для резидентов) от разницы между продажной ценой и стоимостью‚ указанной в договоре купли‑продажи.

Ограничения по сумме вычета

Максимальный размер имущественного вычета – 1 000 000 рублей. Если разница между продажной ценой и первоначальной стоимостью (с учётом расходов на покупку) превышает эту сумму‚ налог будет начислен только на превышающую часть.

Дедукция для пенсионеров

Пенсионеры могут воспользоваться дополнительным правом на вычет‚ если:

• Продажа квартиры является их единственным источником дохода в текущем налоговом году.
• При продаже получена сумма‚ не превышающая стоимости приобретения (в т.ч. учтены расходы на покупку‚ нотариальные услуги‚ комиссии).

Сроки подачи декларации и получения вычета

Согласно порталу «Госуслуги»‚ декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи квартиры. Например‚ если квартира была продана в 2025 году‚ декларацию следует сдать до .

На портале Госуслуг в разделе «Жизненная ситуация» появился новый сервис «Налоговый вычет»‚ позволяющий:

• Узнать‚ на какие вычеты вы имеете право;
• Подготовить и подать декларацию онлайн;
• Отслеживать статус рассмотрения заявки.

Пошаговая инструкция по получению вычета

Шаг 1. Сбор необходимых документов

• Паспорт и пенсионное удостоверение.
• Свидетельство о праве собственности (договор купли‑продажи‚ выписка из ЕГРН).
• Договор купли‑продажи квартиры‚ которую вы продаёте.
• Документы‚ подтверждающие расходы‚ связанные с покупкой (квитанции‚ договоры‚ акты).
• Справка о доходах (2‑НДФЛ) за год продажи.

Шаг 2. Расчёт налоговой базы

Налоговая база = (Продажная цена) – (Стоимость приобретения + расходы) – (Имущественный вычет до 1 млн руб).

Если полученная сумма после вычета не превышает 1 млн руб‚ налог не начисляется.

Шаг 3. Заполнение декларации 3‑НДФЛ

1. Войти в личный кабинет на Госуслуги.
2. Выбрать сервис «Налоговый вычет» → «Подать декларацию 3‑НДФЛ».
3. Заполнить раздел «Продажа недвижимости»‚ указав все необходимые суммы.
4. Загрузить сканы документов (паспорт‚ договор‚ справки).
5. Отправить декларацию на проверку.

Шаг 4; Ожидание решения налоговой службы

Срок рассмотрения обычно составляет до 30 дней. При положительном решении налоговая служба перечислит возврат на указанный банковский счёт.

Особые случаи

Продажа квартиры с детьми‑инвалидами

Семьи‚ в состав которых входят дети‑инвалиды любого возраста‚ могут получить вычет независимо от срока владения жильём. При этом вычет может быть увеличен до 2 млн рублей (по действующим нормативам 2026 года).

Продажа квартиры‚ полученной в наследство

Если квартира была получена в наследство‚ налоговый вычет рассчитывается от рыночной стоимости на момент наследования. При продаже в течение 5 лет после получения вычет в 1 млн руб предоставляется полностью.

Возврат налога за несколько лет

Пенсионеры могут подать декларацию за три предыдущих года‚ если ранее не использовали право на вычет. Это позволяет вернуть налоги‚ уплаченные в 2023‑2025 годах.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог‚ если квартира продана ниже стоимости покупки?

Нет. Налог начисляется только в случае получения прибыли (разницы в пользу продавца). Если продажная цена ниже‚ налог не взимается.

Можно ли получить вычет‚ если я продал квартиру и сразу купил другое жильё?

Да‚ при условии‚ что новое жильё приобретено в течение 12 месяцев со дня продажи старого. В этом случае налог может быть полностью освобожден.

Как быстро можно получить возврат налога после подачи декларации?

Обычно возврат производится в течение 30 дней после утверждения декларации‚ но сроки могут увеличиваться в случае дополнительных проверок.

Можно ли оформить вычет без посещения налоговой инспекции?

Да. Все операции можно выполнить онлайн через сервис «Налоговый вычет» на портале Госуслуг.

Практические рекомендации

• Сохраняйте все документы – квитанции‚ договоры‚ акты‚ справки о доходах.
• Проверяйте актуальность лимитов (1 млн руб‚ 2 млн руб для инвалидов) – они могут изменяться в бюджетных законах.
• Не откладывайте подачу декларации: штраф за просрочку составляет 5 % от суммы налога‚ но не менее 1 000 рублей.
• Если у вас несколько объектов недвижимости‚ учитывайте их суммарный доход при расчёте налога.

Для пенсионеров продажа квартиры может стать выгодной без налоговых потерь при правильном использовании имущественного вычета. Важно своевременно собрать документы‚ подать декларацию до 30 апреля и воспользоваться онлайн‑сервисами Госуслуг. При соблюдении всех условий вы можете вернуть до 1 млн рублей налога‚ а в случае наличия детей‑инвалидов – даже больше.

Если у вас остались вопросы‚ обратитесь в местный отдел Федеральной налоговой службы или к квалифицированному налоговому консультанту.