С 01 января 2025 года в России продолжает действовать особый порядок исчисления налога на имущество организаций и физических лиц, когда налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости․ Это правило применяется далеко не ко всему имуществу, а только к тем объектам, которые включены в специальный перечень, утверждаемый органами исполнительной власти субъектов РФ ежегодно․
Что значит «налоговая база по кадастровой стоимости»?
Кадастровая стоимость — это государственная оценка рыночной стоимости недвижимости, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․ Когда законодатель говорит, что налоговая база определяеться как кадастровая стоимость, это означает, что:
- налог рассчитывается не от балансовой (остаточной) стоимости, как раньше, а от кадастровой стоимости на 1 января отчётного года;
- ставка устанавливается регионом, но не может превышать 2 % (ст․ 380 НК РФ);
- объект обязательно должен быть включён в перечень, утверждённый органом власти субъекта․
Почему важно, включён ли объект в перечень?
Если объект включён в перечень, то:
- нужно платить налог, исходя из кадастровой стоимости;
- с 2023 года данные объекты не подаются в декларации по налогу на имущество организаций — ФНС сама рассчитывает сумму исходя из сведений Росреестра;
- если объект отсутствует в перечне, налог исчисляется по остаточной стоимости по классической методике․
Как проверить? На сайте любого регионального управления ФНС размещён «Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» (есть в виде таблицы Excel или PDF)․
Как формируется перечень: критерии отбора
Согласно п․ 7 ст․ 378․2 НК РФ в перечень включаются объекты, одновременно отвечающие следующим условиям:
- Тип объекта: административно-деловые центры, торговые центры, офисы, гостиницы, объекты общепита, бытового обслуживания, а также жилые помещения, гаражи, машино-места и объекты незавершённого строительства․
- Целевое назначение: в ЕГРН указан код, соответствующий перечню, утверждённому Минэкономразвития․
- Кадастровая стоимость: объект внесён в ЕГРН с установленной кадастровой стоимостью․
- Решение региона: орган исполнительной власти субъекта РФ ежегодно до 1 января следующего года утверждает перечень конкретных объектов․
Как рассчитывается налог: простая формула
Для юрлиц:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка региона × Коэффициент владения (если объект владели неполный год)
Для физлиц (налог на имущество физических лиц):
- ставки регламентируются муниципалитетом: до 0,1 % — жилые дома, квартиры, гаражи; до 2 % — объекты из перечня․
- применяются налоговые вычеты (например, 20 м² на квартиру)․
Примеры объектов из актуальных перечней 2025–2026 годов
| Регион | Примеры объектов | Ставка для юрлиц |
|---|---|---|
| Москва | ТЦ «Афимолл Сити», БЦ «Москва-Сити», апарт-отель «Садовое кольцо» | 1,5 % |
| Санкт-Петербург | ТРК «Галерея», гостиница «Астория», офисное здание на Мойке 86 | 1,25 % |
| Волгоградская обл․ | ТЦ «Европа Сити Молл», гостиница «Холидей Инн» | 1,0 % |
Пошаговый алгоритм для собственника
- Проверьте кадастровый номер в ЕГРН (выписка — 250 ₽, онлайн — бесплатно)․
- Сравните номер со свежим перечнем на сайте УФНС вашего региона․
- Если объект в списке, узнайте кадастровую стоимость в той же выписке․
- Подайте уведомление в ИФНС о выбранном объекте (для физлиц — автоматически)․
- Оспаривайте кадастровую стоимость (если считаете завышенной) через комиссию при Росреестре или в суде․
Ключевые изменения 2025–2026
- Расширение перечня: в Татарстане, Москве, Санкт-Петербурге добавлены квартиры свыше 150 м² и апартаменты независимо от площади․
- Новые льготы: для малого бизнеса введён коэффициент 0,5 при применении упрощённой системы налогообложения (пост․ № 245)․
- Онлайн-калькуляторы: на сайте nalog․gov․ru доступен автоматический расчёт по кадастровому номеру․
Ответы на популярные вопросы
Вопрос 1: Если объект не внесён в перечень, но кадастровая стоимость есть, буду ли платить по кадастровой стоимости?
Нет․ Налог будет рассчитан по остаточной стоимости, если объект не относится к категории, указанной в п․ 1 ст․ 378․2 НК РФ, или регион не включил его в список․
Вопрос 2: Как оспорить кадастровую стоимость?
Варианты:
- через Росреестр — комиссия по рассмотрению споров (до 30 дней);
- через суд — если комиссия отказала или срок пропущен․
Вопрос 3: Нужно ли подавать декларацию по налогу на имущество 2025, если у меня офис в перечне?
Нет․ С 2023 года объекты из перечня не отражаются в декларации организаций, но налог всё равно уплачивается на основании уведомления ФНС․
Налоговая база по кадастровой стоимости — это современный механизм, направленный на приближение налогообложения недвижимости к рыночным реалиям․ Проверяйте ежегодные перечни, следите за изменениями ставок и не забывайте о возможности оспаривать завышенные оценки․ Это поможет избежать переплат и соблюсти закон․