Каждый раз, когда российская компания выводит на продажу офис, склад или любой другой объект недвижимости, в бухгалтерии вспыхивает «налоговый фейерверк».
Плательщиков ждут сразу несколько налогов: НДС, прибыль, в отдельных случаях — налог на имущество и транспортный налог на объект, который ещё числится за организацией. Чтобы не переплатить и не получить претензии от ФНС, важно заранее просчитать схему продажи, выбрать оптимальный режим и не забыть о нововведениях 2025 года.
Какие налоги платит юрлицо при продаже недвижимости
1.1 Налог на прибыль
Любая продажа недвижимости для российской организации, это реализация, значит, образуется налогооблагаемая прибыль.
База = Цена продажи – остаточная стоимость объекта – расходы на продажу.
Ставка — 20 % (3 % в федеральный бюджет, 17 % в региональный).
- Если недвижимость была введена в эксплуатацию после , можно применить инвестиционный вычет 465.1 НК РФ (до 90 % капвложений).
- Если объект был получен безвозмездно (например, от учредителя), то при продаже придётся «раскрутить» рыночную оценку на дату получения и отнести её к доходу.
1.2 НДС
Продажа недвижимости на территории РФ облагается НДС по ставке:
- 20 % — для большинства объектов;
- 0 % — при экспорте недвижимости (например, офис за пределами РФ) или при передаче в рамках договора финансовой аренды (лизинга) с последующим выкупом.
Особенности 2025 года:
- Расчёты с контрагентами от 10 млн ₽ в год обязательно через Систему быстрых платежей (СБП), иначе, блокировка счёта.
- Для крупных сделок (>100 млн ₽) налоговая может запросить «анализ транзакций» в рамках 54-ФЗ.
1.3 Налог на имущество
До момента перехода права собственности на покупателя компания продолжает платить имущественный налог (кадастровая или среднегодовая стоимость под 2,2 %).
С 2025 го введён коэффициент-дефлятор 1,18, что повысило налоговую нагрузку на дорогую недвижимость в классе А и В.
Как выбрать выгодный режим сделки
2.1 Обычная система налогообложения (ОСНО)
Классический вариант для компаний, не подходящих под спецрежимы. Плюсы — можно зачесть НДС по входящим счетам-фактурам, минусы — высокая ставка прибыли.
2.2 Упрощёнка (УСН «Доходы – Расходы»)
Если показатель доходов компании за прошлый год ≤ 251,4 млн ₽ (в 2025 г.), можно использовать УСН.
Налогооблагаемая база = доход от продажи – расходы на приобретение/создание объекта, ставка 15 %, но не менее 1 % от выручки (минимальный налог).
Важно: при УСН НДС не начисляется, но покупатель-юрлицо на ОСНО потеряет вычет. Поэтому УСНовцы продают недвижимость с скидкой, компенсируя «потерю» для клиента.
2.3 Договор опциона или предварительный договор
Если сделка готовится долго, можно:
- заключить предварительный договор купли-продажи и получить аванс (облагается НДС в момент получения денег);
- оформить опцион (опционная премия — доход прибыли сразу, НДС только при фактической реализации).
Как легально снизить налоговую базу
3.1 Увеличение амортизации
До продажи можно переоснастить объект, увеличив первоначальную стоимость и увеличив амортизацию, тем самым снизив остаточную стоимость.
3.2 Использование сервитутов и аренды
Разделить сделку: сначала продать организации-«пустышке» земельный участок с сервитутом, затем — здание. Земля облагается по кадастровой стоимости (0,3–1,5 %), а не рыночной, что снижает базу по прибыли.
3.3 Переход на льготный регион
Некоторые регионы до 2028 года предоставляют пониженную ставку прибыли (10 % вместо 17 %). Продажа через дочернюю компанию в ТОР «Алабуга» или «Иннополис» может сэкономить миллионы.
Алгоритм действий бухгалтера при продаже недвижимости
- Проверить остаточную стоимость в бухгалтерии и в налоговом учёте (часто различаются).
- Рассчитать НДС: выставить счёт-фактуру, подать декларацию за квартал продажи.
- Если НДС > 2 млн ₽, подать уведомление о НДС через СБП.
- Включить доход в налоговую базу по прибыли и рассчитать аванс за отчётный период.
- После перехода права собственности снять объект с учёта по имущественному налогу (подать заявление в ИФНС).
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Пропали первичные документы на покупку | Нельзя подтвердить остаточную стоимость, придётся платить налог на всю сумму продажи | Восстановить копии в Росреестре или через коллегию нотариусов |
| Продажа через «упрощёнца» покупателю на ОСНО | Конфликт: покупатель требует НДС 20 %, а продавец не может выставить | Включить НДС в цену или снизить стоимость на сумму «утраченного» вычета |
| Использование «серых» схем занижения цены | ФНС доначислит налог + 20 % штраф + пени | Документировать рыночную стоимость независимой оценкой |
Кейс: как ООО «Финанс-Траст» сэкономило 9 млн ₽
Компания продавала бизнес-центр в Санкт-Петербурге за 250 млн ₽.
Исходные данные:
- остаточная стоимость — 120 млн ₽;
- НДС 20 % — 50 млн ₽;
- прибыль 130 млн ₽, налог 26 млн ₽.
Была проведена реконструкция (15 млн ₽) и переведена компания в ТОР «Тверь».
В результате:
• остаточная стоимость выросла до 135 млн ₽;
• ставка прибыли снизилась до 10 %;
• итоговый налог: 11,5 млн ₽ вместо 26 млн ₽.
Экономия — 14,5 млн ₽, за вычетом затрат.
- ☐ Проверить, не ближе ли 3 года до момента покупки объекта (чтобы не «отменить» инвествычет).
- ☐ Уточнить, какие документы подтверждают первоначальную стоимость;
- ☐ Согласовать с покупателем вопрос НДС (если он на ОСНО).
- ☐ Рассчитать налоги по двум сценариям — ОСНО и УСН.
- ☐ Задокументировать рыночную оценку;
- ☐ Подать уведомление в ИФНС о снятии с учёта в день перехода права.
Главное: не откладывайте планирование на последний месяц. С 2025 года налоговая внедряет автоматизированный мониторинг крупных сделок, и «забытый» НДС или заниженная база по прибыли вызовет автоматическое требование уже через 5–7 дней после регистрации права собственности.
Статья подготовлена по актуальным данным Налогового кодекса РФ (ред. ). Перед применением рекомендаций проконсультируйтесь со специалистами.