В 2026 году индивидуальные предприниматели‚ сдающие или продающие недвижимость‚ которую ранее использовали в своём бизнесе‚ сталкиваются со спецификой налогообложения. Ниже разберёмся‚ какие налоги придётся заплатить‚ как их рассчитать‚ какие льготы доступны и как избежать типичных ошибок.
Ключевые вопросы статьи
- Как отличить «бизнес-имущество» от «личного имущества».
- Какие налоги возникают при продаже (НДФЛ‚ НДС‚ «упрощёнка»‚ ВНИМ).
- Как рассчитать налоговую базу и уменьшить её на расходы.
- Какие отчёты сдавать и в какие сроки.
- Актуальные изменения 2025–2026 гг.
Отличие «личной» и «предпринимательской» недвижимости
Критерии бизнес-имущества:
- Объект числился на балансе ИП как основное средство (ОС) или товар.
- Использовался для извлечения дохода (аренда‚ торговля‚ производство).
- Доходы от эксплуатации объекта учитывались в «предпринимательской» части деклараций.
Если хотя бы один пункт подтверждён документально (КУДиР‚ амортизационные группы‚ договор аренды)‚ налоговая считает объект бизнес-активом и применяет повышенные ставки при продаже.
Налоги при продаже
ИП на ОСНО (общая система)
| Вид налога | База | Ставка (2026) | Особенности |
|---|---|---|---|
| НДФЛ | доход минус документальные расходы | 13 % (резидент) / 30 % (нерезидент) | Можно применить профессиональный вычет. |
| НДС | полная цена продажи | 20 % (основная)‚ 10 % (жильё) | Возможен вычет НДС при покупке. |
Если объект числился НЕ как ОС‚ а как товар‚ НДС начисляется по той же схеме‚ но амортизация не применяется.
ИП на УСН
УСН «Доходы» (6 %)
Налог = 6 % от всей выручки без учёта расходов. Применять не возможно уменьшение на стоимость покупки.
УСН «Доходы минус расходы» (15 %)
Налог = 15 % × (доход – расходы)‚ где расходы должны быть из перечня п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Ключевые условия:
- Обязательно числить объект в ОС и начислять амортизацию.
- Расходы принимаются только в той части‚ которая не была амортизирована.
Патент (ПСН)
Продажа недвижимости не покрывается патентом. Поэтому ИП должен:
- Сдать уведомление о переходе на УСН или ОСНО до 31 декабря предшествующего года.
- Заплатить налог по выбранной системе.
Как рассчитать базу и уменьшить налог
Пример расчёта при УСН 15 %
ИП купил офис за 5 млн руб. в 2029 г.‚ начислил амортизацию 1 млн руб. и продал в 2026 г. за 7 млн руб.
- Доход = 7 000 000 ₽
- Непогашенная часть стоимости = 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 ₽
- Налог = 15 % × (7 000 000 – 4 000 000) = 450 000 ₽
Использование имущественного вычета при ОСНО
Если объект был в личной собственности > 3 лет‚ можно:
- Либо воспользоваться вычетом 1 млн руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Либо уменьшить доход на документальные расходы покупки.
Но для «бизнес-имущества» спорных моментов меньше — налоговая почти всегда требует учитывать объект в предпринимательской деятельности.
Отчётность и сроки
| Режим | Отчёт | Срок |
|---|---|---|
| ОСНО | 3-НДФЛ + декларация НДС | до 30 апреля (НДФЛ) и до 25 числа месяца‚ следующего за кварталом (НДС) |
| УСН | УСН-декларация | до 30 апреля следующего года |
| Если в 2026 г. прекращена деятельность | «Ликвидационная» декларация | в течение 15 дней после постановки на учёт в ИФНС о прекращении |
Актуальные изменения 2025–2026 гг.
- Новое КИИС (Квартальный индекс имущественного сектора), коэффициент-дефлятор для целей НДФЛ при продаже недвижимости индексируется на 1‚08. Это влияет на расчёт‚ если применяется кадастровая стоимость вместо цены договора.
- Электронная отчётность через Госуслуги с стала обязательной для ИП с оборотом > 2 млн руб. в год.
- Амортизация по ОС «Жилые здания» теперь рассчитывается по новым группам: 31-я группа — 30 лет вместо 20.
Чек-лист: как не ошибиться
- Определить статус имущества — посмотрите бухгалтерские проводки и КУДиР.
- Выбрать оптимальный налоговый режим до факта продажи (переход с ПСН на УСН возможен только в декабре).
- Уточнить владение: если объект был в личной собственности > 5 лет‚ возможно освобождение от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
- Сохранить документы: договор купли-продажи‚ платежки‚ акт ввода в эксплуатацию‚ амортизационные начисления.
- Сдать декларацию вовремя и уплатить налоги до 15 июля (НДФЛ) или в рамках авансов по УСН.
Пример полного расчёта
Дано:
ИП на УСН 15 % купил склад за 12 млн руб.‚ ввёл в эксплуатацию в 2024 г.‚ амортизация за 2 года составила 3 млн руб. В 2026 г. продал за 15 млн руб.
Шаг 1. Определяем стоимость‚ не подлежащую амортизации: 12 – 3 = 9 млн руб.
Шаг 2. Налоговая база: 15 – 9 = 6 млн руб.
Шаг 3. Налог: 15 % × 6 000 000 = 900 000 ₽.
Шаг 4. В декларации отражаем: доход 15 млн‚ расход 9 млн.
При продаже недвижимости‚ ранее задействованной в предпринимательстве‚ важно учитывать режим налогообложения‚ амортизационные отчисления и наличие документов. Планируйте сделку заранее и консультируйтесь с квалифицированным бухгалтером‚ чтобы минимизировать налоговые последствия и избежать штрафов.
Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.