С 1 января 2026 г. упрощённая система налогообложения (УСН) претерпела самые масштабные изменения за 24 года своего существования.
В том числе изменились правила учёта доходов и расходов при продаже недвижимости‚ а также порядок определения налоговой базы.
Ниже — подробная инструкция для ИП‚ которые применяют УСН и планируют реализовать объект недвижимости в 2025–2026 гг.

Оглавление

1. Какие объекты считаются недвижимостью для целей УСН
2. УСН «Доходы» 6 %
3. УСН «Доходы минус расходы» 15 %
4. Особенность 2026 г.: автоматический расчёт ФНС
5. Как рассчитать налог пошагово (пример 2026 г.)
6. Сроки уплаты и отчётности
7. Частые ошибки и советы

Какие объекты считаются недвижимостью для целей УСН

• Здания‚ сооружения‚ помещения‚ объекты незавершённого строительства‚ зарегистрированные в ЕГРН.
• Доли в вышеуказанных объектах.
• Земельные участки‚ на которых расположены здания‚ если они продаются вместе.

Важно: если недвижимость числится на балансе ИП как основное средство‚ применяются особые правила списания остаточной стоимости (см. раздел 3).

УСН «Доходы» 6 %

При УСН «Доходы» весь выручный доход от продажи недвижимости облагается по ставке 6 %.
Исключение составляет только авансовые платежи‚ уплаченные ранее — они учитываются при сверке с ФНС в 2026 г.

2.1 Налоговая база

База = полная стоимость по договору купли-продажи (без НДС‚ так как ИП на УСН не является плательщиком НДС).

2.2 Уменьшение на взносы

ИП без сотрудников может уменьшить налог на всю сумму страховых взносов «за себя»‚ но не более 100 % начисленного налога.
С 2026 г. взносы начисляются автоматически на основании данных банка.

УСН «Доходы минус расходы» 15 %

При продаже недвижимости возможно учесть документально подтверждённые расходы.
Основные категории расходов:

• Первоначальная стоимость приобретения (ДКП‚ договор долевого участия‚ акт приёма-передачи).
• Неустойки‚ проценты по кредиту‚ если кредит брался на покупку данного объекта.
• Регистрационные сборы‚ госпошлина за регистрацию права собственности.
• Расходы на капитальный ремонт или достройку (только с актами выполненных работ).

3.1 Особенность при продаже ОС

Если недвижимость числилась в качестве основного средства‚ необходимо:

1. Определить остаточную стоимость на дату продажи: первоначальная стоимость минус начисленная амортизация по правилам УСН.
2. Включить остаточную стоимость в расходы при расчёте налоговой базы.
3. Кроме того‚ в расходы можно включить доход от продажи выручка минус остаточная стоимость.

Особенность 2026 года: автоматический расчёт ФНС

С 2026 г. ФНС в рамках эксперимента «Автоматизированная УСН» (АУСН) самостоятельно:

• определяет доходы по данным банка и онлайн-кассы;
• подтверждает расходы‚ загруженные из контур-банка;
• рассчитывает авансы и итоговый налог‚ которые отображаются в Личном кабинете ИП.

Подать декларацию не нужно. Однако при продаже недвижимости ИП должен загрузить в сервис ФНС:

1. Скан ДКП или акта приёма-передачи.
2. Скан платёжного поручения или выписки из Росреестра о переходе права собственности;

Пошаговый расчёт налога при УСН «Доходы минус расходы» (пример 2026 г.)

Исходные данные

• ИП на УСН 15 %.
• Купил квартиру в 2024 г. за 3 500 000 ₽‚ включая все расходы.
• Продал в марте 2026 г. за 5 200 000 ₽.
• Авансовые платежи по итогам 2025 г., 210 000 ₽.

Шаг 1. Определяем доход

Доход = 5 200 000 ₽

Шаг 2. Определяем расходы

Расходы = 3 500 000 ₽

Шаг 3. Налоговая база

База = 5 200 000 – 3 500 000 = 1 700 000 ₽

Шаг 4. Рассчитываем налог

Налог = 1 700 000 × 15 % = 255 000 ₽

Шаг 5. Уменьшаем на авансы

К уплате = 255 000 – 210 000 = 45 000 ₽

Сроки уплаты и отчётности

6.1 Классическая УСН (не АУСН)

• Авансовые платежи: не позднее 25 числа месяца‚ следующего за отчётным кварталом.
• Годовой налог: до 30 апреля 2027 г.
• Декларация: до 30 апреля 2027 г. (форма 1152017).

6.2 АУСН (автоматизированная УСН)

• Авансы рассчитываются ежемесячно автоматически.
• Декларация не сдаётся.

Частые ошибки и советы

1. Определить режим (УСН 6 % или 15 %).
2. Собрать полный пакет документов на расходы.
3. Учесть переходный период 2026 г. и новые возможности АУСН.
4. Проверить начисленные авансы во избежание двойной уплаты.

При возникновении спорных моментов рекомендуем обратиться к налоговому консультанту или использовать онлайн-сервис ФНС «Мой налог».