Что считается «земельным паем» и почему важно понимать статус объекта
Под земельным паем чаще всего понимают:
- долю в уставном капитале сельхозкооператива, которую можно обменять на конкретный земельный участок;
- сам земельный участок, оформленный как паевой взнос;
- долю в праве общей собственности на землю, если она оформлена в виде «пая».
Форма собственности определяет, какой именно налог придётся платить.
Когда продажа земельного пая облагается налогом на прибыль
В 2026 году обязанность уплатить налог на прибыль возникает, если:
- Юрлицо (ООО, АО, хозяйственное партнёрство) продаёт земельный участок или долю в нём.
- Участок числился на балансе как основное средство или товарно-материальный запас.
- В результате сделки появляется доход, превышающий расходы.
Базовая формула для расчёта налога на прибыль
Налог к уплате = (Цена продажи − Расходы на приобретение − Сопутствующие расходы) × 20 %
20 % — базовая ставка по ОСНО, распределяемая как 3 % в федеральный и 17 % в региональный бюджет.
УСН, ЕСХН, патент: как платится налог на продажу пая
| Режим | Что облагается | Ставка | Особенности |
|---|---|---|---|
| УСН 6 % | Вся выручка без учёта расходов | 6 % | Расходы не учитываются, но можно уменьшить налог на взносы |
| УСН 15 % | Прибыль = выручка − расходы | 15 % | Кадастровую стоимость в расходы не включить, только фактическую покупную цену |
| ЕСХН | Прибыль = выручка − расходы | 6 % | Только для сельхозтоваропроизводителей; участок должен использоваться в сельхоздеятельности |
| Патент | — | — | Продажа земли не входит в патентную деятельность, придётся дополнительно отчитаться по ОСНО или УСН |
Примеры расчёта налога на прибыль при продаже пая
Пример 1. Компания на ОСНО
• Купила участок в мае 2020 г. за 2,2 млн ₽.
• Продала в апреле 2026 г. за 2,9 млн ₽.
• Дополнительно потратила 150 тыс. ₽ на оформление и геодезию.
Прибыль: 2 900 000 − 2 200 000 − 150 000 = 550 000 ₽.
Налог: 550 000 × 20 % = 110 000 ₽.
Пример 2. Компания на УСН 6 %
• Паевой участок продан за 2,9 млн ₽.
• Документально подтвержденные расходы не влияют на налог.
Налог: 2 900 000 × 6 % = 174 000 ₽.
Как законно уменьшить налог на прибыль при продаже земли
- Уменьшить базу на покупную цену и сопутствующие расходы (нотариус, кадастровые работы, проценты по кредиту).
- Амортизация. Если участок числился как основное средство, можно учесть амортизацию до момента продажи.
- Отложенные убытки. Если в текущем периоде есть убытки прошлых лет, они могут частично перекрыть прибыль от продажи.
- Региональные льготы. Некоторые регионы снижают ставку до 12,5 % при инвестициях в сельское хозяйство.
НДС при продаже земельного участка: платить или нет
Земельные участки освобождены от НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Исключение, если участок обнесён забором, имеет построенные объекты и продаётся вместе с зданиями. Тогда часть выручки, приходящаяся на здания, может облагаться НДС по ставке 20 %.
Штрафы и сроки сдачи отчётности
- Декларация по налогу на прибыль — не позднее 28 марта года, следующего за отчётным.
- УСН-декларация — не позднее 31 марта (юрлица) или 30 апреля (ИП).
При просрочке:
- штраф 5 % от суммы налога за каждый полный/неполный месяц просрочки, но не более 30 %;
- если налог вообще не уплачен — штраф 20 % от неуплаченной суммы плюс пени (1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки).
Чек-лист перед продажей земельного пая
- Определить режим налогообложения компании.
- Найти документы, подтверждающие покупную цену и сопутствующие расходы.
- Рассчитать прибыль и налог по формуле.
- Проверить, освобождает ли сделка от НДС.
- За 5 дней до сделки подать уведомление в Росреестр (если требуется).
- После продажи отразить доход в бухгалтерии и включить в декларацию.
Краткий вывод
Продажа земельного пая юрлицом всегда влечёт налог на прибыль. Размер налога зависит от выбранного режима, подтверждённых расходов и региональных льгот. Правильный расчёт и своевременная отчётность позволят избежать штрафов и лишних споров с ФНС.
Дата актуальности: 20 апреля 2026 г. Всегда перепроверяйте последние разъяснения Минфина и ФНС перед сдачей отчётности.