Краткий ответ
Если вы, физическое лицо и продаёте нежилое помещение (офис, склад, магазин и т.п.), то в большинстве случаев нужно заплатить НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб. за год) от разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение или 1 млн рублей вычетом. Срок владения имуществом имеет решающее значение: если объект находился у вас более 5 лет, налог можно не платить вовсе.
Когда можно не платить налог
Минимальный срок владения
- 5 лет — если помещение было приобретено любым способом (куплено, получено по наследству, дарение, приватизация) после .
- 3 года — если объект получен:
- в наследство или дар от членов семьи/близких родственников;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если срок владения превышает указанные значения, продавец освобождается от НДФЛ и от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ.
Как рассчитать налог, если срок владения меньше нормы
Доход от продажи можно уменьшить одним из двух способов (выбирается тот, который выгоднее).
Уменьшение на расходы
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − Расходы на покупку − Допустимые расходы) × 13 % (или 15 %)
- Расходы на покупку, это цена, указанная в ДКП, подтверждённая платёжными документами.
- Допустимые расходы, проценты по ипотеке, нотариальные услуги, строительно-отделочные работы (если объект строился самостоятельно).
Имущественный вычет 1 млн руб.
Ели невозможно подтвердить расходы (например, получено в дар, наследство или документы утеряны), применяется вычет:
НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %
Пример:
Продали офис за 3 000 000 ₽, расходы не доказаны. Налог: (3 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.
Декларация и сроки уплаты
- До 30 апреля 2027 года подать 3-НДФЛ в ИФНС по месту жительства.
- Оплатить налог до 15 июля 2027 года.
- Если в течение года были авансовые платежи по НДФЛ (например, вы зарегистрированы как ИП на ОСНО), то их можно зачесть при окончательном расчёте (см. раздел 6).
Нюансы 2026 года
- Новая шкала НДФЛ для Крайнего Севера: если вы проживаете в регионах КС и ваш годовой доход не превышает 5 млн ₽, ставка 13 % применяется с коэффициентом 1,9 → фактическая ставка 24,7 %. Однако если речь идёт только о продаже имущества, то коэффициент не применяется, используется обычный НДФЛ 13 % (или 15 %).
- Автоматическая упрощёнка (АУСН) не распространяется на физлиц, не зарегистрированных в качестве ИП.
Что делать, если ранее были внесены авансы по НДФЛ
Иногда физлица вносят добровольные авансы (например, ИП на ОСНО). При продаже имущества:
- В декларации 3-НДФЛ заполните раздел 1.5 «Сумма налога, подлежащая уплате (доплате)».
- В разделе 1.6 отразите авансовые платежи, уже перечисленные в бюджет.
Пример:
Налог по продаже офиса рассчитан в размере 260 000 ₽, ранее внесён аванс 100 000 ₽. К уплате 160 000 ₽.
Частые ошибки
- Упустить срок 3 лет/5 лет. Проверяйте дату государственной регистрации перехода права в ЕГРН.
- Не учесть расходы на ремонт. Если помещение после покупки достраивали или капитально ремонтировали — сохраняйте чеки и акты.
- Не подать декларацию. Даже если налог нулевой после вычета, декларацию нужно подать в срок.
Пошаговый алгоритм действий продавца
- Определить срок владения (смотрим ЕГРН).
- Если срок короче — выбираем выгодный способ уменьшения налога (расходы или вычет 1 млн ₽).
- Собираем документы:
- ДКП 2016 г. и платёжные поручения;
- Договор подряда на ремонт, чеки на материалы;
- Кадастровый паспорт, выписка ЕГРН.
- В «Личном кабинете налогоплательщика» или через «1С-Налогоплательщик» формируем 3-НДФЛ.
- Отправляем онлайн или лично в ИФНС до .
- Оплачиваем налог до .
Физическое лицо, продающее нежилое помещение, может полностью избежать налога, если владеет объектом более 5 лет (или 3 лет при льготных основаниях). В противном случае — используйте вычет 1 млн ₽ или уменьшайте доход на расходы, не забывайте подавать 3-НДФЛ и учитывать ранее внесённые авансы. При сомнениях проконсультируйтесь с налоговым специалистом: ошибки стоят штрафами и пенями.
Материал подготовлен на основей актуальных данных НК РФ и разъяснений ФНС по состоянию на г.