Вы продали старую квартиру и одновременно приобрели новую․ Кажется, что налог с прибыли можно «обнулить» за счёт покупки другой недвижимости․ Однако в 2026 году правила ФНС остались прежними: взаимозачёт возможен, но строго регламентирован․ В статье разберём все нюансы, чтобы вы не переплатили и не получили штраф․
Что говорит закон: кто должен заплатить налог
Налоговый кодекс РФ (ст․ 209, 224) обязывает любого налогового резидента РФ уплатить НДФЛ 13 % с дохода от продажи недвижимости․ Однако есть исключения:
- Если вы владели квартирой ≥ 3 года (для квартир, полученных до ) или ≥ 5 лет (для квартир, приобретённых после ), то налог не платится․ Период отсчитывается с момента регистрации права собственности․
- При продаже объекта, полученного по наследству, приватизации, дару от близкого родственника или по договору пожизненного содержания, льготный срок 3 года, независимо от года приобретения․
Если льготный срок не наступил, придётся подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13 % от прибыли․
Как рассчитать налоговую базу: два способа уменьшения
Вариант 1․ Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Вы просто вычитаете 1 млн рублей из цены продажи․ Пример:
Продажа: 4 300 000 ₽
Вычет: 1 000 000 ₽
Налог: (4 300 000 – 1 000 000) × 13 % = 429 000 ₽
Вариант 2․ «Расходный» вычет
Вы вычитаете документально подтверждённые расходы на покупку именно этой же квартиры․ Пример:
Продажа: 4 300 000 ₽
Покупка этой же квартиры в 2023 г․: 3 700 000 ₽
Налог: (4 300 000 – 3 700 000) × 13 % = 78 000 ₽
Какой вычет выгоднее? Обычно тот, где сумма вычета больше․
«Квартирный взаимозачёт» в 3-НДФЛ: мифы и реальность
Что означает термин «взаимозачёт»
В народе так называют ситуацию, когда вы:
- в том же календарном году продаёте квартиру (обязаны заплатить НДФЛ);
- покупаете новую квартиру (есть право на имущественный вычет покупателя 2 000 000 ₽);
- в одной декларации 3-НДФЛ «зачитываете» налог к уплате и налог к возврату․
ФНС разрешает такое в рамках одного налогового периода (календарный год)․ Это не «обнуление», а специальное оформление:
- в разделе «Доходы» показываете доход от продажи и применяете вычет (1 млн ₽ или расходы);
- в разделе «Вычеты» заявляете имущественный вычет покупателя 2 000 000 ₽ (или остаток неиспользованного ранее);
- программа 3-НДФЛ сама вычитает один налог из другого․
Пример расчёта «взаимозачёта»
Продажа: 4 300 000 ₽ (владели 2 года → налог есть)
Вычет при продаже: 1 000 000 ₽
Облагаемая база: 3 300 000 ₽
НДФЛ к уплате: 3 300 000 × 13 % = 429 000 ₽
Покупка новой квартиры в 2026: 5 500 000 ₽
Вычет покупателя: 2 000 000 ₽
НДФЛ к возврату: 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽
Если бы вычет покупателя был больше (например, остаток с прошлых лет), можно было бы полностью закрыть долг и даже получить переплату обратно․
Как оформить «взаимозачёт» шаг за шагом в 2026 году
- Соберите документы
- ДКП (договор купли-продажи) проданной квартиры․
- ДКП или ДДУ на новую квартиру + акт приёма-передачи/ЕГРН․
- Платёжные документы (квитанции, выписки из банка)․
- Заполните 3-НДФЛ за 2026 год в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» или «Декларация-онлайн»․
- Отправьте декларацию до 30 апреля 2027 года․
- Оплатите остаток налога (если он остался) до 15 июля 2027 года․
- Подайте заявление о возврате излишне удержанного НДФЛ (если вычет покупателя оказался больше)․
Особые ситуации и подводные камни
Квартира куплена у родственника
Вычет покупателя не предоставляется, если продавец и покупатель находятся в близком родстве (п․ 5 ст․ 220 НК РФ)․ Взаимозачёт невозможен․
Покупка по ипотеке
Вычет можно получить и за проценты (до 3 000 000 ₽), но это отдельное заявление․ Сумма процентов не участвует в «взаимозачёте»․
Несколько объектов в одном году
Если продали две квартиры и купили одну, вычет покупателя (2 000 000 ₽) можно применить только один раз в год, но ко всей совокупной базе․
Чек-лист: что делать прямо сейчас
- ✓ Проверьте дату регистрации права собственности на проданную квартиру․
- ✓ Сравните цену продажи с кадастровой (если продажа < 0,7 кадастровой, налог считают от 0,7 кадастровой)․
- ✓ Определите, какой вычет выгоднее: 1 млн ₽ или расходы․
- ✓ Сделайте ксерокопии всех ДКП и платёжек․
- ✓ Зарегистрируйтесь в «Личном кабинете» на nalog․ru и начните черновик 3-НДФЛ․
Продажа и покупка квартиры в одном году не освобождают от уплаты НДФЛ, но позволяют существенно уменьшить налог за счёт имущественного вычета покупателя․ Главное, соблюдать сроки, правильно выбрать вычет и не забывать подать декларацию․ Если суммы большие, консультируйтесь с налоговым юристом: ошибки обходятся в штрафы 20–40 % от неуплаченного налога․