Продажа жилой недвижимости – один из самых распространённых способов получения средств для покупки нового жилья. Однако, помимо сделки, покупатель сталкивается с рядом налоговых обязательств. В этой статье мы подробно разберём, какие налоги нужно платить, какие вычеты доступны, как правильно оформить декларацию и какие ошибки часто допускают.

Основные правила налогообложения при продаже квартиры

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – основной налог, который уплачивается продавцом.
• Налог обязателен, если квартира находилась в собственности меньше предельного срока владения:
  • Для большинства граждан – 5 лет;
  • Для тех, кто приобрёл жильё в 2014‑2020 гг. в рамках программы «Жильё для семьи», предельный срок – 3 года.
• Если квартира была в собственности дольше предельного срока, налог не взимается.
• Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 %, а не 13 %.

Ставка налога с 2025 года

С 2025 года введена прогрессивная шкала:

1. До 2,4 млн ₽ – ставка 13 %;
2. Сумма, превышающая 2,4 млн ₽ – ставка 15 %.

Эти ставки применяются только к доходу, полученному от продажи, если объект был в собственности менее предельного срока.

Как рассчитывается налоговый доход

Налоговый доход – это разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (первоначальная цена плюс расходы, подтверждённые документами).

Какие расходы учитываются

• Стоимость покупки квартиры (документально подтверждённая в договоре купли‑продажи).
• Расходы на регистрацию прав собственности (Госуслуги, нотариус, государственная пошлина).
• Расходы на комиссию агентства, если продажа осуществлялась через посредников.
• Расходы на ремонт и улучшения, если они подтверждены актами приёма‑сдачи работ.

Все перечисленные расходы необходимо собрать в виде квитанций, договоров, актов и приложить к декларации.

Пример расчёта налога

В данном примере продавец обязан уплатить 316 500 ₽ НДФЛ.

Налоговый вычет при покупке новой квартиры

Если вы продаёте старую квартиру и одновременно покупаете новую, у вас есть право на два налоговых вычета:

1. Вычет на продажу недвижимости – уменьшает налоговый доход на сумму, полученную от продажи, если вы используете её в качестве первичной (первой) квартиры.
2. Вычет при покупке новой квартиры – позволяет уменьшить налоговый доход за счёт стоимости приобретения нового жилья (до 2 млн ₽, если квартира приобретена в течение 12 месяцев после продажи).

Эти вычеты позволяют практически полностью избавиться от налога, если их суммы покрывают налоговый доход.

Как оформить вычет при покупке новой квартиры

• Соберите договор купли‑продажи новой квартиры.
• Получите справку из банка о перечислении средств (если покупка за счёт ипотечного кредита).
• Оформите заявление о налоговом вычете в налоговой инспекции (можно онлайн через личный кабинет ФНС).
• Приложите копии документов, подтверждающих расходы (договор, акт приёма‑сдачи, выписка из ЕГРН).

В случае одновременной продажи и покупки, обе операции фиксируются в одной декларации 3‑НДФЛ, что упрощает процесс.

Декларация 3‑НДФЛ: как и когда подавать

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее предельного срока, требует подачи декларации 3‑НДФЛ.

Сроки подачи

• Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Уплата налога – до 15 июля того же года.

Подача онлайн

Самый удобный способ – личный кабинет ФНС:

1. Зайдите на сайт nalog.ru и авторизуйтесь (через ЕСИА).
2. Выберите раздел «Подать декларацию 3‑НДФЛ».
3. Заполните поля:
   • Дата и номер договора купли‑продажи;
   • Сумма полученного дохода;
   • Документы, подтверждающие расходы (загрузите сканы).
4. Укажите применяемый вычет (при покупке новой квартиры).
5. Система автоматически рассчитает налог и сформирует платежный документ (ККТ).
6. Оплатите налог через онлайн‑банк или в банкомате.

Что делать, если дохода нет

Если после всех вычетов налоговый доход стал отрицательным (т.е. налог к уплате 0 ₽), декларацию подавать всё равно необходимо – это подтверждает, что вы выполнили налоговое обязательство. В декларации указываете «Налог к уплате – 0 ₽».

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продаю квартиру, которой владел более 5 лет, но в ней проживал менее 3 лет?

Нет. Предельный срок владения считается от даты регистрации права собственности, а не от фактического проживания. Если собственность более 5 лет, налог не уплачивается.

Можно ли использовать вычет, если я покупаю квартиру за границей?

Вычет при покупке недвижимости действует только на жильё, зарегистрированное в России. При покупке за рубежом вычет не предоставляется.

Какой документ подтверждает, что я использовал вычет при покупке новой квартиры?

Это справка из налоговой инспекции о предоставленном налоговом вычете (получается после рассмотрения вашего заявления).

Что происходит, если я не подаю декларацию в срок?

ФНС накладывает штрафы:

• За непредставление декларации – 5 % от суммы налога (не менее 1 000 ₽).
• За просрочку уплаты – 0,5 % за каждый день просрочки от суммы налога.

Поэтому рекомендуется подавать декларацию в срок, даже если налог к уплате 0 ₽.

Пошаговый чек‑лист для продавца

1. Проверьте срок владения квартирой (5 лет или 3 года при льготных условиях).
2. Соберите все документы, подтверждающие расходы:
   • Договор купли‑продажи первоначального жилья;
   • Квитанции за регистрацию, нотариата, агентские услуги;
   • Акты выполненных ремонтных работ (если учитываете их).
3. Если планируете покупку новой квартиры:
   • Заключите договор купли‑продажи нового жилья в течение 12 месяцев после продажи;
   • Получите подтверждение оплаты (выписка из банка, договор).
4. Заполните декларацию 3‑НДФЛ онлайн до 30 апреля.
5. Укажите оба вычета (продажа + покупка) в соответствующих полях.
6. Оплатите налог (если он есть) до 15 июля.
7. Сохраните копию декларации и платежного документа – они могут потребоваться при проверке.

Продажа квартиры с целью приобретения новой может стать финансово выгодной, если правильно воспользоваться налоговыми вычетами. Ключевые моменты:

• Проверяйте срок владения – от него зависит, нужен ли налог.
• Собирайте и храните все подтверждающие документы.
• Подайте декларацию 3‑НДФЛ в срок и укажите оба вычета.
• При правильном расчёте налог часто оказывается ноль, а значит вы сохраняете максимум средств для новой квартиры.

Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подготовке декларации, обратитесь к профессиональному налоговому консультанту или в ваш локальный отдел ФНС.

Дата актуальности информации: . Ставки и правила могут изменяться, поэтому перед сделкой рекомендуется проверить текущие нормы на официальном сайте ФНС.