Актуальность темы: продажа офисов, складов или торговых помещений для индивидуального предпринимателя всегда сопровождается вопросами: «Что платим?», «Как платим?», «Как уменьшить налог?». Ниже ‒ разбор по последним изменениям российского налогового законодательства, действующим именно в 2026 году.

Какие объекты считаются «коммерческой недвижимостью»?

• Нежилые здания, офисы, склады, магазины, гостиницы;
• Помещения свободного назначения в торговых центрах;
• Земельные участки под вышеуказанные объекты.

Если вы купили или получили в наследство такой объект, будьте готовы к особенностям налогообложения при его продаже.

УСН 2026: 6 % «доходы» или 15 % «доходы минус расходы» — что выбрать при продаже?

Выбор ставки влияет на итоговый налог:

Совет: если вы покупали недвижимость дорого и можете подтвердить расходы, выгоднее 15 %.

Два основных сценария продажи и налоговые последствия

Сценарий А. Объект использовался в предпринимательской деятельности

• НДС: Для ИП на УСН в 2026 году освобождение сохраняется (п. 2 ст. 346.11 НК РФ), если вы не являлись плательщиком НДС добровольно.
• УСН: налог исчисляеться по выбранной ставке (6 % или 15 %).
• НДФЛ: не платится, поскольку доход облагается в рамках УСН.

Сценарий Б. Объект НЕ использовался в бизнесе (личное владение)

• НДС: не платится.
• НДФЛ: 13 % для резидентов РФ (15 % для доходов сверх 5 млн руб.), если владели менее 3 лет (с 2026 года минимальный срок для коммерческой недвижимости остался прежним).
• УСН: доход не включается в базу по УСН, поскольку объект не числился в «бизнес-активе».

Как доказать факт «використовується в предпринимательстве»?

Книга учёта доходов и расходов (КУДиР):

• В разделе «Основные средства» должен быть внесён объект;
• Должны быть начислены амортизационные отчисления;
• В декларации УСН по строке 010 раздела 2.1 отражается первоначальная стоимость.

Документы для подтверждения: договор аренды, счета-фактуры, акты приёма-передачи помещения, отчёты о доходах от сдачи.

Пошаговый алгоритм расчёта налога при УСН 15 %

1. Определяем доход: сумма по договору купли-продажи (включая НДС, если вы – плательщик).
2. Определяем расходы:
   • Первоначальная стоимость (покупка, ввод в эксплуатацию, нотариус);
   • Дополнительные расходы (ремонт, реконструкция, проценты по кредиту);
   • Накопленная амортизация (уменьшает остаточную стоимость).
3. Рассчитываем налоговую базу: Доход – Расходы.
4. Платим: 15 % от базы не позднее 25 апреля (1 кв.), 25 июля (2 кв.), 25 октября (3 кв.), 31 марта следующего года (годовая).

Пример расчёта:

Доход от продажи: 15 000 000 ₽
Первоначальная стоимость: 10 000 000 ₽
Амортизация начислена: 1 000 000 ₽
Остаточная стоимость: 9 000 000 ₽
Расходы на ремонт: 500 000 ₽
Налоговая база: 15 000 000 – 9 500 000 = 5 500 000 ₽
Налог УСН 15 %: 5 500 000 × 15 % = 825 000 ₽

Как уменьшить налог на 2026 год

• Использовать инвестиционный вычет: если объект куплен после и введён в эксплуатацию до , можно списать до 30 % стоимости единовременно (ст. 346.16-1 НК РФ).
• Разделить платёж: при УСН 15 % можно отнести остаточную стоимость на расходы сразу же при продаже.
• Внести взнос на пенсионное страхование (ИП «за себя»): в 2026 году, 49 500 ₽ + 1 % с доходов сверх 300 000 ₽. Эта сумма уменьшает налог УСН 6 % на 100 %, а УСН 15 % — на величину взноса.

Как отчитаться в 2026 году

1. Декларация УСН: сдаётся до 25 апреля 2027 года (за 2026 г.).
2. КУДиР: распечатать и заверить, хранить 4 года.
3. Отчётность по НДС: не требуется, если не подавали заявление о переходе на НДС.

Чек-лист перед сделкой

• ☐ Убедиться, что объект числится в КУДиР;
• ☐ Сверить срок владения (≥ 3 года, освобождение от НДФЛ при личном владении);
• ☐ Подготовить пакет расходных документов;
• ☐ Рассчитать налог по обеим ставкам УСН и выбрать выгодную;
• ☐ Зарезервировать деньги на налог до 25 апреля 2027 г.

Ответы на частые вопросы

Вопрос 1: Получил в наследство офис, когда уже был ИП на УСН 6 %. Как продать и не платить НДФЛ?

Если офис не был внесён в КУДиР (не использовался в бизнесе), вы платите НДФЛ 13 %, но только если владели менее трёх лет. Чтобы исключить НДФЛ, дождитесь 3-летнего срока или внесите объект в КУДиР и продайте в рамках УСН.

Вопрос 2: Могу ли я выставить НДС покупателю, чтобы он получил вычет?

Да, но тогда вы теряете льготу по УСН и обязаны стать плательщиком НДС на 2026 год (подать заявление до 1 января). Учтите: придётся сдавать декларацию НДС ежеквартально.

Вопрос 3: Как вести КУДиР на новую онлайн-кассу в 2026?

Используйте обновлённую форму КУДиР (утв. Приказом Минфина № 135н от , редакция 2026). Онлайн-касса фиксирует доход от аренды, что подтверждает «бизнес-использование» помещения.

Краткий вывод

Индивидуальный предприниматель на УСН при продаже коммерческой недвижимости в 2026 году обычно не платит НДС, а налог зависит от того, использовалась ли недвижимость в бизнесе. При грамотном подходе (выбор ставки, учёт расходов, инвестиционный вычет) можно существенно сократить налоговую нагрузку.

Рекомендация: за 1-2 месяца до сделки проконсультируйтесь с бухгалтером и налоговым юристом — изменения в НК РФ вступают каждый год, а в 2026 году возможны новые льготы для малого бизнеса.