Продажа недвижимости в России сопровождается не только оформлением сделки, но и рядом налоговых обязательств․ В статье разберём, какие налоги необходимо платить, какие льготы и вычеты доступны, а также как новые поправки в Налоговый кодекс влияют на расчёт налога․

Основные положения налогообложения при продаже жилья

Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже недвижимости физическое лицо уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от полученной прибыли, если иное не предусмотрено льготами․

• Прибыль = Цена продажи – (Цена покупки + расходы, подтверждённые документально)․
• Если продажа происходит в течение трёх лет с момента приобретения (или пяти лет — в случае наследования/дарения), налог обязателен, если не применима льгота․
• При продаже жилья, которым владели более установленного срока, налог может быть полностью освобождён․

Ключевые сроки владения и их налоговые последствия

1. Менее 3 лет (5 лет при наследовании/дарении) – налог обязателен, если не действуют льготы․
2. От 3 до 5 лет – налог может быть снижен или отменён при наличии определённых условий (например, наличие детей‑инвалидов)․
3. Более 5 лет – налог полностью не взимается, независимо от семейного положения․

Кто может освободиться от уплаты НДФЛ?

Согласно последним поправкам, одобренным Государственной Думой в 2025 году, налоговые льготы расширились․

• Семьи с детьми‑инвалидами любого возраста – полностью освобождаются от налога независимо от срока владения․
• Семьи, где второй супруг (не учитывая собственника) является инвалидом – также получают полное освобождение․
• Граждане, получившие жильё в наследство или дарение – освобождаются, если с момента получения прошло более 5 лет․
• Лица, получившие льготу «первая продажа жилья» – могут не платить налог, если цена продажи не превышает 5 млн рублей и они владели квартирой не менее 3 лет․

Налоговый вычет «первая продажа жилья»

Вычет позволяет уменьшить налоговую базу до нуля при выполнении следующих условий:

• Продажа происходит впервые в течение 3‑летнего срока владения․
• Сумма продажи не превышает 5 млн рублей․
• Продавец не использовал аналогичный вычет в течение последних 5 лет․

Если условия соблюдены, налоговая база считается нулевой, и налог не уплачивается․

Как рассчитывать налоговую базу

Для расчёта НДФЛ необходимо собрать следующие данные:

Пример расчёта:

Цена продажи: 8 000 000 ₽
Цена покупки: 5 000 000 ₽
Расходы: 200 000 ₽
Прибыль: 8 000 000 – (5 000 000 + 200 000) = 2 800 000 ₽
Налог (13 %): 2 800 000 × 0,13 = 364 000 ₽

Если применима льгота, то налоговая база корректируется соответственно (обычно до 0 ₽)․

Новые поправки в Налоговый кодекс (2025‑2026)

В начале 2025 года Госдума приняла законопроект, который вносит следующие изменения:

• Упразднены некоторые старые льготы, но одновременно расширены права семей с детьми‑инвалидами․
• Установлен единый порог в 5 млн ₽ для применения вычета «первая продажа жилья» (ранее порог был 3 млн ₽)․
• Упрощена процедура подачи декларации: теперь декларацию можно подать онлайн через Личный кабинет налогоплательщика без необходимости посещать налоговую службу․
• Введена возможность переноса вычета на следующий год, если налоговая база оказалась отрицательной․

Пошаговая инструкция по уплате (или освобождению от) налога

1. Соберите документы: договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, договор купли‑продажи недвижимости, подтверждения расходов (чеки, акты)․
2. Определите срок владения: проверьте дату регистрации права собственности в выписке из ЕГРН․
3. Проверьте наличие льгот: наличие детей‑инвалидов, статус первой продажи, и т․д․
4. Вычислите налоговую базу: используйте формулу из пункта 5․
5. Заполните налоговую декларацию 3‑НДФЛ: в онлайн‑кабинете ФНС или в бумажном виде․
6. Укажите применяемую льготу: в разделе «Льготы и вычеты» укажите код соответствующей льготы (например, 1192 – «первая продажа жилья»)․
7. Подайте декларацию: в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
8. Оплатите налог (если он есть): в течение 15 дней после подачи декларации․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить налог, если я продал квартиру через агентство?

Да, налог обязателен независимо от того, кто выступал посредником․ Агентство лишь уплачивает комиссию, но налог рассчитывается от разницы цен покупки и продажи․

Вопрос: Можно ли использовать вычет, если я уже получал его в предыдущие годы?

Вычет «первая продажа жилья» можно применять только один раз за пять лет․ Если вы уже использовали его, повторно воспользоваться нельзя․

Вопрос: Как оформить вычет для семей с детьми‑инвалидами?

Необходимо предоставить в налоговый орган:

• Свидетельство о государственной регистрации инвалидности ребёнка․
• Свидетельство о рождении ребёнка (для подтверждения родства)․
• Договор купли‑продажи и выписку из ЕГРН․

Вопрос: Что делать, если я продал квартиру в течение года после развода?

Если квартира была в совместной собственности, налоговая база рассчитывается пропорционально доле каждого из бывших супругов․ Каждый из них подаёт свою декларацию․

Налоги при продаже квартиры могут стать неожиданным финансовым бременем, но при правильном подходе их можно полностью избежать․ Ключевые моменты, знать срок владения, проверять наличие льгот (особенно для семей с детьми‑инвалидами) и своевременно подавать декларацию․

Помните: налоговое законодательство меняется, поэтому перед сделкой рекомендуется уточнить актуальные нормы в официальных источниках ФНС или проконсультироваться с налоговым юристом․

Дата публикации: 18 апреля 2026 года