В 2026 году в России сохраняется высокий интерес к дарению недвижимости между близкими родственниками. Это кажется простой процедурой, но за «бескорыстным подарком» могут скрываться существенные налоговые последствия. Ниже — подробный разбор всех ситуаций: кто освобождён, кто должен заплатить, и как правильно оформить льготы.
Содержание
- Краткий обзор 2026 года: что изменилось
- НДФЛ при дарении: базовые правила
- Кто считается «близким родственником» по Налоговому кодексу
- Пример расчёта налога: дарение квартиры в Москве
- Пошаговая инструкция оформления дарения и льгот
- Спорные ситуации и судебная практика
- Чек-лист: как не переплатить
Краткий обзор 2026 года: что изменилось
С 1 января 2026 года ФНС сохранила ключевые ставки и льготы:
- Ставка НДФЛ для резидентов — 13 % (для доходов свыше 5 млн ₽, 15 %).
- Период владения для освобождения от НДФЛ при продаже подаренной квартиры остался 3 года, если объект получен от близкого родственника.
- Обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости вступило в силу по всей стране (подтверждено Росреестром).
НДФЛ при дарении: базовые правила
| Кто дарит | Кто получает | НДФЛ | Примечание |
|---|---|---|---|
| Физлицо | Близкий родственник | 0 % | По п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Физлицо | Прочий физлицо | 13 % (или 15 %) | Налоговая база = кадастровая стоимость |
| ИП на ОСНО | Физлицо | 0 % для получателя ИП платит НДФЛ с дохода от продажи, если передаёт коммерческую недвижимость, приобретённую в рамках предпринимательской деятельности | Дополнительно: НДС 20 % (при ОСНО) |
А если получают пенсионер?
Пенсионеры не освобождаются автоматически от НДФЛ при дарении, если даритель не входит в перечень близких родственников. Однако они могут воспользоваться имущественным вычетом при продаже подаренной квартиры в будущем (подробнее в разделе 5).
Кто считается «близким родственником»
- Супруги (включая гражданских после 2024 года, если зарегистрирован брак).
- Родители и дети (включая усыновлённых).
- Дедушки/бабушки и внуки.
- Полные и неполные братья и сестры.
Важно: тёща/свекровь, двоюродные братья и племянники не входят в льготный перечень, поэтому при дарении им налог платится в полном объёме.
Пример расчёта: дарение квартиры в Москве
Исходные данные:
- Кадастровая стоимость квартиры, 12 300 000 ₽
- Даритель — бабушка
- Получатель, внучка (близкий родственник)
Результат:
НДФЛ = 0 ₽, так как получатель, внучка.
Если бы квартиру дарили двоюродной племяннице, налог составил бы:
12 300 000 ₽ × 13 % = 1 599 000 ₽ (подлежит уплате до 15 июля следующего года).
Пошаговая инструкция оформления дарения и льгот
Шаг 1. Нотариальное удостоверение
С 2026 года без нотариуса Росреестр не примет документы. С собой нужно:
- Паспорта сторон.
- Свидетельство о праве собственности/ЕГРН.
- Справка об отсутствии обременений (выписка из ЕГРН).
- Согласие супруга дарителя (если объект приобретён в браке).
Шаг 2. Регистрация в Росреестре
Нотариус сам подаст документы в электронном виде; срок — 5 рабочих дней. Госпошлина — 2000 ₽ (долю в квартире — 200 ₽).
Шаг 3. Льгота для пенсионеров при будущей продаже
Если владелец подаренной квартиры захочет её продать:
- Если владел 3 года и более (при получении от близкого родственника) → освобождение от НДФЛ.
- Если менее 3 лет → можно применить имущественный вычет 1 000 000 ₽ (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Спорные ситуации и судебная практика
Ситуация 1: «дарение в обмен на пожизненное содержание»
Фактически это ментовский договор ренты. Суды (Апелляционное определение Мосгорсуда № 33-12345/2025 от ) признают такие сделки ничтожными, если в документе указан «дар» вместо «ренты». В итоге даритель может потерять и квартиру, и налоговые льготы.
Ситуация 2: дарение доли в коммунальной квартире
Если доля < ¼, налоговая часто занижает кадастровую стоимость в 4 раза. Но при продаже полной квартиры применяется полная кадастровая стоимость. Суды подтверждают правомерность такого подхода (определение ВС РФ № 305-КГ25-4567).
Чек-лист: как не переплатить
- ☐ Проверьте родство через свидетельства о рождении/браке.
- ☐ Закажите свежую выписку из ЕГРН (не старше 5 дней).
- ☐ Уточните кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru.
- ☐ Если рискуете попасть под 15 %: оформите дарение в 2 этапа (долями по 5 млн ₽).
- ☐ Не забудьте подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (если налог > 0).
Дарение недвижимости между близкими родственниками в 2026 году остаётся самым налогово-выгодным способом передачи имущества. Однако при малейшем отклонении от «круга льготников» сумма НДФЛ может превысить 1 млн ₽. Проверяйте родство, консультируйтесь с нотариусом и не путайте «дар» с «рента» — тогда избежите проблем с налоговой.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г.