Сдаёте квартиру и не знаете, какие налоги платить? В этой статье мы разложим всё по полочкам: от выбора выгодного налогового режима до заполнения декларации и избежания штрафов.

Содержание

1. Обязанность лица платить налоги с аренды
2. Три возможных налоговых режима
3. Калькулятор налоговой нагрузки
4. Когда арендатор становится налоговым агентом
5. Как ФНС выявляет неуплату и как избежать штрафов
6. Пошаговая инструкция: платим 4 % как самозанятый

Почему нельзя просто «тихо сдавать» квартиру

Налоговый кодекс РФ (гл. 23) прямо гласит: любые доходы физического лица, полученные в денежной или натуральной форме, подлежат налогообложению. Сдача жилья — это предпринимательская деятельность без регистрации ИП, поэтому доходы от неё приравниваются к «прочим доходам» и облагаются НДФЛ.

• Штраф за неподачу декларации — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽.
• Штраф за неуплату налога — 20 % от суммы неуплаченного налога, при умышленном уклонении — 40 %.
• Пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Три налоговых режима на выбор

Классический НДФЛ (13 %)

Подходит тем, кто сдаёт квартиру редко (например, на 3 месяца в году). Придётся:

• подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;

• оплатить налог до 15 июля.

Патентная система (ПСН)

Фиксированный налог — от 1 % до 6 % от потенциального годового дохода (устанавливается регионом). Плюсы:

• никакой отчётности, кроме книги учёта доходов;

• можно применять только если регион ввёл ПСН для аренды (уточните на сайте ФНС).

Налог на профессиональный доход (самозанятость, 4 %)

Самый выгодный и простой способ на 2026 год.

• Ставка — 4 % при сдаче физлицам, 6 %, юрлицам.

• Регистрация онлайн за 5 минут через приложение «Мой налог».

• Декларация подаётся автоматически, налог списывается 28-го числа каждого месяца.

Сравниваем нагрузку на примере: 30 000 ₽ в месяц

Квартира в Москве, аренда физлицу, доход 360 000 ₽ в год:

• НДФЛ: 360 000 × 13 % = 46 800 ₽
• ПСН (московский патент 2026): 18 000 ₽ (фикс.)
• Самозанятость: 360 000 × 4 % = 14 400 ₽

Выгода самозанятого перед НДФЛ — 32 400 ₽ в год.

Когда арендатор сам удержит налог

В договоре можно прописать, что арендатор становится налоговым агентом. Тогда он обязан:

1. Удержать 13 % при каждой выплате и перечислить в ФНС до 28-го числа следующего месяца.
2. Сдавать расчёт по форме 6-НДФЛ ежеквартально.

Но на практике физлица редко соглашаются, а ИП/компании — не всегда нуждаются в вашей квартире. Поэтому 4 % как самозанятый проще и дешевле.

Как ФНС находит неучтённые доходы

С 2025 года ФНС активно кросс-чекает данные:

• Росреестр передаёт сведения о собственниках квартир.
• Банки сообщают о поступлениях на карту, если сумма превышает 600 000 ₽ в год (ФЗ-115, ст. 86).
• УК и ТСЖ предоставляют сведения о проживающих по договорам найма.
• Контрольные закупки: инспектор снимает квартиру и просит договор/чек.

Шанс «уйти в тень» в 2026 году стремится к нулю: система уже выявила >300 000 неучтённых арендодателей и выставила штрафы на 14,7 млрд ₽.

Пошаговая инструкция: регистрируемся как самозанятый за 5 минут

Шаг 1. Скачиваем «Мой налог»

Android: Google Play
iOS: App Store

Шаг 2. Проходим регистрацию

• Госуслуги → подтверждаем по СМС.
• Выбираем регион и вид деятельности «Сдача недвижимости».

Шаг 3. Выставляем чек арендатору

В приложении нажимаем «Сформировать чек», указываем сумму и почту арендатора. Чек приходит мгновенно.

Шаг 4. Оплачиваем налог

28-го числа каждого месяца деньги спишутся с вашей карты автоматически; Платёжка появится в личном кабинете.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли сдавать сразу несколько квартир?

Да, но если совокупный доход превысит 2,4 млн ₽ в год, придётся открывать ИП и перейти на УСН или ПСН.

Нужно ли платить взносы в ПФ и ОМС?

Самозанятые НЕ платят фиксированные взносы. Но добровольно можно внести 45 842 ₽ в 2026 году за страховой год и получить баллы к пенсии.

Что будет, если арендатор — иностранец?

4 % остаются, но в договоре желательно указать, что арендатель, налоговый резидент РФ, иначе ФНС может потребовать удерживать 30 % НДФЛ.

Если кратко: в 2026 году самый безопасный и дешёвый способ сдавать квартиру — зарегистрироватся как самозанятый и платить 4 %. Это занимает 5 минут и экономит до 32 тыс. ₽ в год по сравнению со «стандартным» НДФЛ.

Информация обновлена по состоянию на апрель 2026 года. Перед подачей документов убедитесь, что законодательство не изменилось.