Готовьтесь к изменениям: уже в 2025–2026 годах правила расчёта налогов на недвижимость для физлиц кардинально меняются. Новые ставки, пересмотренная кадастровая стоимость, дополнительные льготы и сдвинутые сроки уплаты — всё это затронет каждого собственника квартиры, дома или гаража. Ниже собрана самая актуальная информация, к которой стоит присмотреться уже сегодня.

Какие объекты облагаются в 2025 году

Налогообложению подлежат:

• квартиры, комнаты, апартаменты;
• дома и жилые строения на земельных участках;
• гаражи, машино-места;
• нежилые помещения (офисы, склады, магазины);
• строения «незавершённого строительства».

Налог начисляется за предыдущий год: в 2025-м вы платите за 2024 год, в 2026-м — за 2025 год.

Календарь уплаты

Если последний день выпадает на выходной, срок автоматически переносится на ближайший рабочий день.

Ставки в 2025 году

Базовые тарифы по-прежнему фиксируются в ст. 406 НК РФ, однако с 1 января 2025 года для объектов стоимостью свыше 300 млн руб. действует новый максимум:

• 0,1 %, квартиры, комнаты, дома, гаражи (до 300 млн руб.);
• 2 % — элитная недвижимость свыше 300 млн руб., офисы, торговые центры;
• 0,5 % — прочие объекты.

Муниципалитеты могут увеличивать ставки максимум в 3 раза или уменьшать до 0 %.

Почему сумма в квитанции выросла

Основная причина, повышение кадастровой стоимости:

• Москва: +23 % с 2026 года;
• Санкт-Петербург: +17 %;
• регионы: от +8 % до +15 % в среднем.

Именно кадастровая стоимость (а не инвентаризационная) теперь служит базой для 100 % регионов.

Примеры расчёта

Пример 1. Квартира 55 м² в Москве

• Кадастровая стоимость: 9 000 000 руб.
• Вычет на квартиру: 20 м² → налоговая база = 9 000 000 × (55–20)/55 ≈ 5 727 000 руб.
• Ставка: 0,1 %
• Налог: 5 727 000 × 0,001 = 5 727 руб.

Пример 2. Элитный пентхаус 350 м², стоимость 310 млн руб.

• База: 310 000 000 руб.
• Ставка: 2 %
• Налог: 310 000 000 × 0,02 = 6,2 млн руб.

Кому положены льготы в 2025–2026 годах

Федеральные категории (полное освобождение на один объект каждого типа):

• пенсионеры;
• инвалиды I и II групп, дети-инвалиды;
• участники СВО и члены их семей;
• герои РФ/СССР, ветераны ВОВ и боевых действий;
• владельцы объектов в зонах ЧС или эвакуации (новинка 2026 г.).

Как воспользоваться: подать заявление в ФНС (в электронном виде через «Личный кабинет налогоплательщика» или лично) до 1 ноября текущего года.

Что меняется с 2026 года

1. Прогрессивная шкала НДФЛ при продаже недвижимости: 13 % до 2,4 млн руб. дохода и 15 % с превышения.
2. Новые лимиты ставок для отдельных категорий объектов (ФНС уже анонсировала корректировку).
3. Возможность единоразового «заморозить» рост кадастровой стоимости для объектов, введённых в эксплуатацию до 2023 года.
4. Совмещённая льгота: если у вас 3 квартиры, дом и машино-место, вы освобождаетесь от налога на дом и одну квартиру по выбору.

Как оспорить кадастровую стоимость

1. Получите выписку из ЕГРН онлайн (700 руб. за электронную, 1 740 руб. за бумажную).
2. Сделайте независимую оценку.
3. Подайте заявление в комиссию при Росреестре или в суд.

Если спор удовлетворён, перерасчёт налога делают за предыдущие 3 года.

Пошаговая инструкция: что делать прямо сейчас

• Сентябрь–октябрь 2025: дождитесь уведомление ФНС (приходит по почте или в «Личный кабинет»).
• Проверьте правильность данных (площадь, собственников, льготы).
• Если льгота не отражена, подайте заявление до 1 ноября.
• Оплатите налог любым удобным способом (СберОнлайн, Госуслуги, отделение банка) до 1 декабря 2025 года.

Часто задаваемые вопросы

Смогут ли ставки вырасти ещё сильнее?

Муниципалитеты могут поднять базовую ставку до 0,3 % для жилья, но не выше. Верхний потолок на уровне закона закрыт.

Нужно ли платить налог за долю в новостройке, если документы ещё не оформлены?

Нет. Налог начисляется только после регистрации права в Росреестре.

Как быть, если квартира в ипотеке?

Налог платит собственник (застройщик или дольщик). Банк не участвует в расчётах.

С 2025 года налог на недвижимость становится более «чувствительным» к рыночной стоимости, а с 2026-го добавляются новые льготы и прогрессивные ставки НДФЛ при продаже. Важно вовремя проверить кадастровую стоимость, не пропустить уведомление ФНС и подать заявление на льготу, если вы в неё попадаете. Тогда «налоговый сюрприз» превратится в понятную и контролируемую сумму.